裁判规则
房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准；所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准；产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否符合经规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定，因此擅自改住宅为商业用途的行为不能被视为住改商。
基本案情
出于经营的需要，湖北武汉的张某把自己住宅改成了商铺，进行了装修，做干果生意批发、零售，虽然自己的商铺是住宅改造的，房本上的房屋性质也是住宅，但是一直在用于实际经营，现在政府要征收自己的房屋，张某想知道自己的房屋能否按照商业用房来进行主张补偿，要是能补偿的内容都有哪些？法律对住改商的拆迁补偿有明确规定吗？
对于住改商的补偿标准，全国各地并不统一，没有一个具体的补偿标准，具体补偿标准大多参照当地政府政策来评判，这是目前我国采取的一般补偿计算方法。目前，我国采取的住改商拆迁的补偿标准主要有以下几种：
住改商的情形，如果存在两层楼房，一楼是商业性质，二楼即便是住人，通常情况也是按照商业用房来进行补偿。住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准本身就不同，由于住改商的房屋有可能是从住宅房屋改变用途，也可能是由非住宅房屋转变成商用房的，所以在制定补偿标准时也要区别对待。
参考商业用房进行评估，房屋所在的地段在补偿上也有所不同，由于每个地方的发展情况不同，结合多方面因素进行补偿是对被征收人比较公平合理的。一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿。这种拆迁补偿方式基于当地的社会环境或者是特定的现实情况之下才会沿用这种方式，目前的拆迁中很少有这种补偿方式。
维权建议
可以采用混合的标准进行补偿，采用混合标准的这种方式也是最好理解的一种，是将以上的四种方式，再结合案情，进行一个整合，取各种方式的优点，从而得出一个优中选优的拆迁补偿标准。房屋的用途是由以下几个方面来确定的：房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准；所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准；产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否符合经规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定，因此擅自改住宅为商业用途的行为不能被视为住改商。
重点法条
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
