裁判规则
已经登记的房屋，其性质，应以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
基本案情
山东德州的吕先生把自己临街的一层房屋改成了粮油门市，建筑面积总共有500平方米，经营了5年多，现在政府要进行城市重新规划，他的房屋被划在了拆迁的范围之内。吕先生对于自己的商铺进行征收不知道该怎么要补偿？在法律上评估是怎么进行的？以及能否要回自己的损失？
住改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿评估中，常遇到“住改商”的问题，拆迁中是按住宅进行补偿还是按照商业用房进行补偿，这是被拆迁人关注的问题。
1.房屋是什么用途评估的问题。在土地使用权价格上，当然应采用市场比较法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、求出比准价格。运用市场比较比较法估价，应准确收集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
2.按照市场比较法确定土地的使用价格，存在两个方法：①直接法。直接根据市场上土地使用权的出让价格确定。②间接法。根据房地产市场房地产价格扣除建筑物价格来确定。
3.收集交易实例应包含下列内容：交易双方情况交易目的、交易实例房地产状况、成交价、成交日期、付款方式。根据估价对象状况和估价目的，应从收集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：①是估价对象的类似房地产。②成交日期与估价时点相近，不宜超过1年。③成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
维权建议
确定自己商铺所在地的房地产类似的价格，提前做到心中有数。对自己的商铺的土地进行确认，了解自己周边和自己同性质的土地价格。
重点法条
《国有土地上房屋征收评估办法》对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，处有证据证明房屋登记簿却有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
