世界各国土地税制各异,税收的种类十分繁杂,根据房地产税的征税时间和征税依据的不同,房地产税的计税方法大体上可分为以下几种:
1.逐年定期征税。对房地产实行逐年定期征税的税种主要有地价税、不动产税。也有一些国家实行财产税制,土地税包括在财产税之中,也是逐年定期征收。在我国逐年定期征收的房地产税主要有土地使用税和房产税。
2.在房地产转移时征税。在实行土地私有制的国家,土地买卖是土地所有权取得的主要方式,是一种经常性的行为,也是土地权利人实现土地增值收益的主要途径。不少国家在土地因买卖、继承和赠与等发生权利转移时,要根据转移土地的价值征税,如美国、法国、意大利等国家征收的遗产税和赠与税等。目前我国在土地使用权转移时征收的有土地增值税和销售不动产营业税。
3.其他计税方法。除上述两种计税方法外,还有许多特别的计税方法。其中具有借鉴意义的主要有定期不动产增值税和工程受益税。定期不动产增值税是政府对占有土地超过一定年限的产权人,通过土地的重新评估,对土地的自然增值部分征收的一种税。征税期限有5年和10年两种。工程受益税是政府在进行土地投资时,对周围受益的土地所有者根据其受益程度的大小一次性征收的一种税。
土地是一种特殊的财产,具有许多一般财产所不具有的特性。受其影响,作为土地附着物或定着物的房屋也产生了许多固有的特征,如地域性、固定性、自然增值性等,其计税依据有其特殊性。而且,随着人类社会的发展,房地产税的征收方式不断发生变化,征税的依据也日趋复杂和公平。目前通行的计税依据主要有以下几种:
1.以土地面积为计税依据,即以土地的单位面积为征税标准确定征税数额。这种以土地面积为计税依据的计税简便、易行,已被普遍采用。在土地的单位产值和投入的劳动相等的情况下,以土地面积为依据计税是比较合理的,但由土地本身的特性所决定,同样面积的土地,其地貌特征和周围环境不同,土地使用者从土地上获得的收益会有很大差异,尤其是随着经济的发展和城市化进程的加快,土地利用的环境和条件不断改善,土地级差收益在不同的土地使用者之间形成了巨大的差距,在这种情况下,单纯以土地面积为计税依据就失之公平了。因而又出现了土地等级与土地面积相结合的计税依据,使纳税人的负担大体上趋于平衡。
2.以房地产的价值为计税依据,即以土地或房屋的价值为计税标准,确定征税数额。这种计税依据盛行于19世纪下半叶。当时许多国家由于经济的发展、移民的增加,地价、房价不断猛涨。政府为了抑制房地产价格上涨、防止土地投机,便决定以土地的价值为依据征税。以土地的价值为计税依据征税充分考虑了土地的级差收益,使纳税人的税负更加公平。但以地价或房价为计税依据,要以较完善的房地产市场为基础,它的适用有一定的局限性。
3.以房地产收益为计税依据,即以房地产的经营收益为计税标准确定征税数额。它主要适用于所得性质的房地产税。作为计税依据的房地产收益包括房地产转让收益、租金收益等。以房地产收益为计税依据征税,可以调节土地收益,抑制投机行为。在我国以房地产收益为征税依据的税主要有土地增值税、营业税、房产税(房屋出租)等。
