权利性质就是某种权利所具有的、固定的、区别于其他权利的特性。不动产权利期限、来源等状况发生变化的可以申请变更登记。权利性质实际就是不动产权利的来源。比如，以出让方式取得建设用地使用权，对于买受人而言，权利来源和权利性质就是出让。以出让方式取得的建设用地使用权进入土地二级市场，对于买受人而言，权利来源是转让方式，但权利性质仍然是出让。综合考虑，为避免误解，不动产登记簿记载内容的有关表述是权利性质而非权利来源。
国有建设用地使用权的权利性质主要是出让、划拨、租赁、作价出资（入股）、授权经营。实践中，权利性质变更的大多是划拨土地转为出让土地。按照原来的土地登记办法，划拨土地转为出让土地的按照首次登记办理，现在则可以按照权利性质变更办理变更登记。对于企业改制中涉及的划拨土地处置，原来也是按照首次登记办理，现在也可以探索按照变更登记办理。国有企业在改制或重组过程中，也往往涉及将划拨土地转为授权经营或作价出资（入股）的形式，土地权利性质也会发生变化，可以办理相应的变更登记。
国有建设用地使用权变更登记应由不动产登记簿记载的权利人申请，提交下列材料：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；土地权利性质变更的证明材料；税务机关出具的纳（免）税证明；其他必要材料。
其中，不动产权属证书可以是统一登记前颁发的国有土地使用证，也可以是统一登记后颁发的不动产权证书。对于国有建设用地使用权划拨依法转为出让的，土地权利性质变更的证明材料包括县级以上人民政府批准文件、土地出让合同以及土地出让价款缴纳凭证，改变用途的应当提交规划部门的批准文件。登记办理中，要重点审核土地权利性质变更是否经过有权部门批准；土地用途是否符合规划以及是否符合办理协议出让条件等。
