不动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。国有建设用地使用权共有性质的变更就是共同共有变为按份共有或者按份共有变为共同共有。共有性质的变化一般不会发生所有权主体变化，因而属于变更登记。
共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。除了法定了共同共有情形外，一般情况下不动产的共有情况可以根据权利人之间的约定。不动产统一登记之前，共有性质变更既有办理变更登记的，也有办理转移登记的。如果是共同共有转为等额按份共有，或等额按份共有转为共同共有，需要办理变更登记；如果是共同共有变为不等额按份共有，需要办理转移登记。实际上，这样规定更细致，更合理。
在按份共有状态时，各个共有人对共有物享有具体的共有份额，变更为共同共有后，各共有人不再对共有物享有具体的份额，而是抽象地共同享有整个共有物。在共同共有状态时，各个共同共有人对共有物不具体地享有份额，变更为按份共有后，各个按份共有人对共有物具体地享有份额。而这个份额必须是共有人之间等额。否则“共有不动产份额变化变更登记办理转移登记”的规则将有空可钻。
当事人想变更共有份额，又不想办理转移登记而规避可能产生的税赋或者图省事，就可以采取将按份共有先变为共同共有，再将共同共有变为计划好的份额的按份共有。尽管如此，不同份额的按份共有人若想变为等份额共有，仍然可以通过两次变更登记实现，进而规避转移登记，这姑且算是特例。但是，排除掉共同共有转为非等额按份共有为变更登记的情形，更能体现制度间的自恰、兼容，有利于实际操作。共有性质变更在没有增加或减少共有人，也不涉及共有份额变化的情况下，可以视作权利主体未发生变动，只是权利人对共有的不动产权利进行“量”上的分割或合并，进而办理变更登记。
国有建设用地使用权变更登记应由不动产登记簿记载的权利人申请，并提交下列材料：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；土地共有性质变更的证明材料；其他必要材料。
其中，不动产权属证书可以是统一登记前颁发的国有土地使用证，也可以是统一登记后颁发的不动产权证书。土地共有性质变更的证明材料包括共有性质变更合同书或生效法律文书。夫妻共有财产共有性质变更的，还应提交婚姻关系证明。登记办理中，要重点审核土地共有性质变更的证明材料是否齐全、规范；共同共有变为按份共有是否为等额按份共有等。
