小产权房由于其土地使用权属于集体经济组织，集体经济组织的土地上所建房屋应归集体经济组织成员使用，集体经济组织成员之间转让小产权房合同有效。我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。非集体经济组织成员购买要经过集体经济组织的批准，否则，转让合同一般无效。
小产权房转让合同因违反法律效力性强制性规定而无效
基本案情
原告张某与被告于2009年9月签订房屋订购合同，合同约定原告购买某县城家花园一楼二单元一层西户房屋一套，该房属砖混结构，层高3米，建筑面积为111.09㎡；合同总价款为1290000元，交付期限为2009年10月30日；原、被告在合同中约定了双方的权利义务，被告承诺为原告购买的住宅提供基础配套生活设施，并承诺所售房屋无债权债务纠纷，因出卖人原因造成该住宅发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。被告承诺在交房之日起两年内办理100%产权。
原告于2009年9月2日交付被告房款共计1290000元整。被告与第三人马某于2007年8月29日签订联建协议，双方约定在某县某村某道，原马某旧居处建住宅楼，楼长26.25米，宽16米，楼前占地长26.25米，宽8米，楼后占地长26.25米，宽10米，可建楼层七层；双方约定相关权利义务；在利益分成约定中，第三人可获得所建楼房550㎡，分住宅办法是高低平均分配及在一个单元内、分为1号楼4单元东1-6层550㎡。
2007年11月，被告重新承诺为马某、黄某增加补偿面积50㎡，马某由550㎡改为600㎡，东单元1-6层。黄某由650㎡改为700㎡，西单元1-7层。2009年6月，被告因欠马某9360000元，以某住宅X元、二单元套房七套作抵押，在被告出售后以上述七套房款偿还第三人马某欠款。
在双方约定的交房日期到期后，被告没有按约定履行合同义务。经原告寻求多渠道解决，后找到被告的法定代表人崔某，经调解，被告给原告发放了该房屋钥匙。原告在查看该房屋时，发现水、电、暖、煤气、有线电视、楼梯扶手等设施没有按约定达到使用条件，于是诉至法院。一审法院判决：一、原告张某与被告某公司签订的房屋订购合同无效。被告某公司应返还原告张某购房款129 000元，并赔偿原告张某相应损失。在被告未返还原告购房款及赔偿相应损失前，原告张某对某小区一楼一单元一层东户房屋享有使用权。二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
本案属于小产权房屋买卖合同纠纷，小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
除村民住宅、乡镇企业、公用设施和公益事业外，其他任何单位和个人进行商品房建设，都不能使用农村集体土地，必须依法申请使用国有土地。如建设对公众出售的商品房，应该依法定程序获取土地使用权。如果所需的土地是农村集体土地，那么在规划的基础上，先通过政府代表国家对该土地进行征收，其性质即由集体土地变为国有土地。待政府对该地块以招拍挂的形式出让时，竞得该土地并支付土地出让金取得国有土地使用权。本案开发商在未经土地征收出让程序，没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售“三无”违法建筑，违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，属无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。本案被告公司与第三人签订的联建协议亦是无效的。
“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属国家所有的以外，属农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”宅基地依法属于集体所有，宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能和福利性质，其使用权只能分配给本村村民，宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，也不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。宅基地使用权的取得必须是具有农村集体经济组织成员资格才可以。
“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，我国实行房地一体主义。按房地一体的不动产处分原则，在宅基地上建设的房屋也不得转让给非同一集体经济组织成员。综上所述，被告占用第三人宅基地修建楼房并作为商品房出售的行为均违反了法律的禁止性规定，应属无效行为，对于原告要求确认房屋买卖合同有效及其他诉求，依法不予支持。
小产权房是因其土地属于集体经济组织所有，根据“房随地走”的原则，所建房屋不能出售给其他非本集体经济组织的成员。非集体经济组织成员在受让小产权房后，无法办理房产证，所购买房屋不能正常转让，且小产权房无法办理房产证，极易引发纠纷。
