农村住房可以转让，但是由于宅基地的社会保障属性，交易主体受到一定限制。同一农村集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋，但是村民将自己的房屋出售后再申请宅基地的，土地管理部门不予批准。
同一集体经济组织成员之间转让房屋，应合法有效
基本案情
原告孙某1与案外人孙某4系同胞兄弟，均系原某村12组的成员。案外人孙某4于2013年1月17日死亡，被告孙某2系孙某4的妻子，被告孙某3系孙某4的女儿。1984年6月10日，孙某4将某12组房屋转让给原告孙某1。
孙某4向原告孙某1出具《私房转让凭据》一份，载明“我有私房两间，约五十平方米，位于刘家宅中段，房前临荷花池有一块场地；砖木结构，其中一间有木质室板和地板，并置有一条搁栅板。本人原准备拆迁另建，因兄林根尚无地基造柴间，故提请我房子不要拆而作价转让给他。鉴于兄的实际需要，我同意兄的要求。为了慎重起见，请人于五月上旬估了价。实际价值为壹仟伍佰元。考虑到兄弟情谊，减价三分之一，即只收壹千（仟）元正（整）。对此，兄甚感满意。六月十日，兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据，一式两份，各持一份”。
《私房转让凭据》落款处，孙某4以转让人的身份签字确认，原告孙某1以接收人的身份签字确认。此后，某12组房屋由原告孙某1及其家人使用。2008年6月18日，原告孙某1与案外人某有限公司签订《某市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确认原告名下坐落于某村12组的房屋建筑面积339.76平方米。
经评估，其房屋重置单价为777.72元/㎡（建筑面积），土地使用权基价1.140元，价格补贴479.43元/㎡（建筑面积），货币补偿款（777.72元+1.140元+479.43元）×339.76㎡=8140455.68元，棚舍和其他附属物补偿款2310112.64元，搬家补助费60795.20元，过渡费160308.48元，速迁奖励费150000元，购房补贴费470566元，各类动迁补偿款等共计101310238元。
核准配置廉价商品房面积339.76㎡×70%=237.83㎡。在动迁配套商品房订购过程中，原告以其个人名义订购了某区某路3号501室房屋，以其与案外人孙某的名义订购了某号401室房屋。2008年7月18日，孙某4与某公司签订《某市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确认某12组房屋建筑面积69.55㎡。经评估，其房屋重置单价为349元/㎡（建筑面积），土地使用权基价10140元，价格补贴372.25元/㎡（建筑面积），货币补偿款（349元+1140元+372.25元）×69.55㎡=1290449.94元，棚舍和其他附属物补偿款1040174.66元，搬家补助费10391元，过渡费30338.40元，速迁奖励费150000元，购房补贴费90736元，各类动迁补偿款等共计2630090元。此外，因某12组房屋动拆迁，某村还以动拆迁基金现金支付的方式，另行补偿1000000元。同日，孙某4还另行签订《照顾廉价安置房面积申请及回购的规定》一份，在动迁配套商品房订购过程中，孙某4以其名义订购了本案系争房屋。
2011年2月14日，孙某4与案外人某房地产开发经营有限公司签订《某市商品房出售合同》一份，购买本案系争房屋，购房的总房价款为326 676.40元，另物业管理费等5 642.10元。其中，从动迁安置款账户直接划款支付260 975元，从某建筑装潢有限公司划款支付71 343.56元，而某公司账下另有余款及利息31 519.32元，在孙某4过世后，已由两被告提款取现。2011年7月，系争房屋产权登记至孙某4名下，且系争房屋一直由原告孙某1的女儿孙某5、女婿乔某居住使用至今。2013年，原告向某区法院提起诉讼，要求确认本案系争房屋归其所有，并由被告孙某2、孙某3协助将系争房屋产权过户登记至其名下。目前，系争房屋仍登记于孙某4名下，且实际由孙某1交由孙某5与丈夫实际居住使用。
原告孙某1要求判令：确认位于某南路某弄某号101室房屋归原告孙某1所有；被告孙某2、孙某3协助原告孙某1办理某南路某弄某号101室房屋的产权过户手续。
一审判决：确认位于某弄某号101室房屋归原告孙某1所有。被告孙某2、孙某3于判决生效之日起十五日内协助原告孙某1将某南路某弄某号101室房屋的产权过户登记至原告孙某1名下。办理某南路某弄某号101室房屋产权过户登记过程中产生的应缴纳的税费，由原告孙某1负担。原告孙某1于判决生效之日起十五日内返还被告孙某2、孙某3人民币710343.56元。原告孙某1于本判决生效之日起十五日内支付被告孙某2、孙某3补偿款人民币4500000元。
一审判决后，孙某2、孙某3不服提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。
随着经济建设的快速发展，房屋价值不断上涨，农村宅基地房屋买卖也随之增加。我国对于农村宅基地房屋尚未建立完善统一的转让登记制度，农村宅基地房屋也没有房屋权利证明，而一般以土地使用证或宅基地使用权证作为房屋的权利凭证。一旦发生农村宅基地房屋买卖，则必然对案件的审理与处理（特别是房屋权利归属问题），当事人实际利益的保护，以及维护社会稳定等方面带来困难。故有必要对此类案件的具体审理思路、适法与执法标准加以探究与统一，以切实解决宅基地房屋权利归属这一客观、现实的问题。
关于农村宅基地房屋买卖合同效力认定问题
合同必须要符合相关法律、司法解释的立法精神与基本原则。从合同形式、内容等具体环节应当与法律要求保持一致，以此作为判断合同效力的基础与依据，并严格审查买卖双方之合同真实意思表示。合同签订主体应严格限制于本村、镇集体经济组织内部。农村宅基地房屋本质上仍基于其宅基地之性质，具有较强的身份属性，故身份因素应予严格把握。而对于非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同，原则上应认定无效。农村宅基地房屋登记等行政手续并非审查认定合同效力的必要条件。权利登记系依据物权法精神对房屋权利的公示效力，而合同效力应基于合同法精神与原则加以判断，欠缺登记手续不当然地认定合同无效。
某12组房屋虽系农村宅基地房屋的性质，但房屋买卖双方系亲兄弟，属同一集体经济组织成员。再从两人签订的《私房转让凭据》来看，其对某12组房屋转让的时间、原因、房屋结构、议价过程与实际成交价格等均做了详细的记载，且明确载明“兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据”，符合合同法精神与原则所规定的合同基本要件。
再考虑到双方签订《私房转让凭据》之事实发生于1984年，相关法律、法规并未出台或并不完备，欠缺具体的操作规则与程序，而农村宅基地房屋买卖也多以非官方的形式发生，当事人缺乏必要的认知与经验，客观上必要的申报、审批程序也缺失，综上而言，双方之间的买卖意思表示真实，《私房转让凭据》对双方均由拘束力。
关于农村宅基地房屋权利归属的认定问题
由于农村宅基地房屋转让缺乏依据与实际登记、公示程序，确认合同效力之后，房屋权利归属仍存有争议。建议从农村宅基地房屋买卖合同的实际履行情况确认房屋之归属。主要包括两个方面：一方面是指房屋对价款的支付情况，即审查购买人有没有实际支付买卖合同所约定之购买房屋的对价，另一方面是房屋的实际交付与居住使用情况，即审查买卖合同签订后，房屋的交付情况、实际占有使用情况、是否具有添附或其他处分行为等。
本案中，确认孙某4与孙某1就某12组房屋之转让系双方真实意思的前提下，包括房屋转让对价款的支付与实际交付使用两个方面，客观上均已履行完毕，加之孙某1由此认定孙某1为某12组房屋之实际权利人，符合客观实际。故虽因客观原因致某12组房屋直至拆迁仍登记在孙某4名下，但不影响孙某1以某12组房屋的实际权利人身份主张相关权利。
关于农村宅基地房屋买卖后又经动、拆迁的利益归属问题
正因农村宅基地房屋的转让登记制度确实，一般不具有房屋权利证明凭证，而以土地使用证或宅基地使用权证作为房屋的权利凭证，一旦遇到动、拆迁，特别是在已经转让后又遇到动、拆迁的情况下，如何界定其相应的利益归属，值得商榷并统一适法、执法。基于同一村、镇集体经济组织内部农村宅基地房屋的流转，综合考量上述第一、二项因素后，应确认受让方系房屋的实际权利人，故据此发生的动、拆迁及所得动、拆迁利益，应视为所涉农村宅基地房屋自身的动迁安置利益的转化，应归属确认的农村宅基地房屋权利人，而不应简单机械地以土地使用证或宅基地使用权证作为判断依据与基础。
本案中，双方争议之动迁安置房，即本案系争房屋系某12组房屋动迁，并用该房屋之动迁安置补偿款所购买的动迁配套商品房，应确认本案系争房屋实际系某12组房屋动迁安置利益的转化，应归属于某12组房屋的实际权利人，即原告（原告徐某）孙某1。
