不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产登记的前提是须有法定的登记能力：不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物。由于不动产具有重要的经济意义，所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。
不动产登记是指权利人申请有关机关将不动产上的物权变动事项记载于不动产登记簿上的事实。从私法意义上讲，不动产物权登记的主要目的有二：一是明确不动产物权的归属，二是保障不动产的交易安全。完备的不动产物权登记制度不仅是财产交易有序化的必要条件，也是物权制度赖以生存的重要基础。
审判实践中，适用本条要注意一个前提，即要明确哪些不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，对于那些无须登记的不动产物权，当然不适用本条的规定。此即所谓“登记能力”问题。
不动产物权登记只有记载于不动产登记簿始告完成：《民法典》对不动产物权变动时间进行了规定，具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。不动产物权登记效力的发生关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。提出登记申请或者登记机构颁发证书都不是产生物权变动的时间点。
适用这一规定必须理解“物权变动的区分原则”：所谓物权变动的“区分原则”的概念：物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据的原则。《物权法》最早规定了这一基本精神，《民法典》物权编再次予以肯认。
这一原则源于德国法，他们认为，买卖合同的成立生效与所有权的转移之间的区分，并不是人为的拟制，而是客观的事实。无论物权变动的原因是什么，原因的成立与物权的变动都不是一个法律事实，而是区分为两个法律事实。在原因行为中，当事人享受债权法上的权利，并承担债权法上的义务；而在结果行为中，当事人完成物权的变动，使得物权能够发生排他性的后果。区分原则的关键问题，是债法上的意思表示不能引起物权法上的变动。
所谓区分原则的基本内涵：区分物权变动的原因行为与结果行为。在物权变动上，区分原则所要区分的，是物权变动的原因行为与结果行为（即处分行为），物权变动的原因行为是债法上的意思表示即债权行为，它不一定引起物权变动的结果，理由是原因行为发生时，物的处分行为还不存在，将来有可能不成就，但是无论如何债权意思表示即合同是成立的。
物权变动原因行为的成立不以物权的变动为要件：物权变动是依该债权行为成立的自身要件来予以判断，不能以物权的变动是否成立为标准判断。因此，登记行为不是合同生效的要件，而是物权的公示要件。合同生效要件取决于法律规定，登记并不表明合同生效。
物权的变动以公示为基本表征：由法律规定的公示方式决定物权变动的效力，即以动产的交付和不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系或者原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。要发生物权变动的结果，必须进行物权变动的公示。物权变动的成就只能是在物权变动的公示之时。如果合同生效而未发生动产的交付和不动产的登记，则权利人取得的就只是享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对物的支配权。
践行区分原则必须承认公示效力。公示被视为物权变动的基本标识：首先是物权变动的基本程序必须进行公示；同时公示也被作为物权变动的确认依据，物权的设立、变更、转让、消灭均须如此。这样的规定，就使物权人对其享有的物权有了绝对性的支配效力。而且，公示的方式也是法定的，不动产要登记，动产要交付；同时，占有也是动产的公示方法之一，具有权利推定的作用。
公示具有法定物权变动之效力：公示有三个方面的效力：其一是公示决定物权变动能否生效。其二是公示具有权利正确推定的效力。登记，就推定登记权利的存在。从法律上讲，登记的权利与实际权利是一致的，但是客观上可能会存在不一致的情况，尽管如此，只要是登记，就确认权利的真实性。其三是具有善意保护与风险告知的法律效力，使第三人可以相信物权变动的公示，即使是无权处分，只要受让人是善意取得，相信不动产登记簿，即确认其取得了所有权，这样自可以更好地对善意第三人予以保护。
