基本案情
李某与赵某于2014年签订《房屋买卖协议》,约定赵某将某小区X室安置房卖给李某,房价31.8万元,付款交接时,赵某需提供房屋原始拆迁协议的复印件,并由双方签字确认,房屋产权证办理费用由赵某负责,过户费用由李某负责,付款签字后,双方不得以任何理由反悔,任一方反悔必须承担相应责任,支付对方三倍房款。协议签订次日,李某向赵某支付房款。
后因赵某未配合李某办理房屋过户手续,李某向法院提起诉讼,请求确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效;判决赵某继续履行《房屋买卖协议》,并向李某支付违约金3万元;判令赵某办理某小区X室房屋的产权证书,并协助李某办理房屋产权过户手续。
赵某称“双方交易时房屋并没有取得房产证,未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的,不受法律保护的”。
一审法院审理
李某与赵某所签《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,不违反相关法律法规,依法确定有效,双方均应依法诚信履行合同。合同签订后,李某依约履行付款义务,赵某未积极配合李某完成房屋过户,应系违约,赵某应积极配合协助李某办理房屋过户手续,根据合同约定,违约金应为房价三倍即954000元,该违约金金额明显高于李某实际损失,现李某主张赵某承担3万元违约金,具备事实及法律依据,依法支持。一审法院判决双方签订的《房屋买卖协议》合法有效;赵某应办理产权证并协助李某办理房屋产权过户手续;赵某向李某支付违约金3万元。一审判决后赵某不服提起上诉,要求撤销一审判决。
二审法院审理
关于涉案《房屋买卖协议》是否合法有效。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,该规定系管理性强制规定,上诉人以该法条为依据主张涉案合同无效的上诉理由不能成立,法院不予支持。
关于违约责任确定问题。上诉人虽在二审主张导致目前未办理房屋过户的责任在被上诉人,其不存在违约行为,但在一审庭审答辩时,上诉人明确表示其不同意过户,据此可以认定上诉人存在未依约协助被上诉人办理产权过户的违约行为。
裁判要点
回迁房的房屋买卖合同系双方真实意思表示,不违反相关法律法规,依法有效,不能仅依据管理性强制规定认定合同无效。
法律分析
一、购买回迁房,双方签署的《房屋买卖协议》是否有效。
合同法规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。法律、行政法规的强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,合同无效,但人民法院不得仅以违反管理性强制性规定为由认定合同无效。一般而言,效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值,以否认其法律效力为目的,而管理性强制规定着重违反行为的事实行为价值,以禁止其行为为目的。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,该规定系管理性强制规定,本案中上诉人以该法条为依据主张涉案合同无效的上诉理由不能成立,不能得到法院的支持。
二、回迁房是否可以买卖。
回迁房根据具体所征收的情况不同,有的回迁房是有房产证的,有的是没有房产证的。有房产证的回迁房跟普通的商品房差别不大,都是可进行上市交易的,故这样的房子一般可进行买卖,购买者也可进行过户转让。
但还有一类回迁房是没有房产证的,被拆迁人手中只有回迁协议,来证明当时开发商征收土地时,同意给予被拆迁人一定比例的房屋,但这仅是被拆迁人与开发商私下签订的一种商业协议,所购买的房屋并没有得到房管局的认可,故不能办理合法的产权证书。没有产权证的房子,自然也无法进行上市交易,如购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易,属私下交易,是不合法的行为。
无法获得完整产权,就没有办法对该房屋进行处分。例如,不能合法转让、抵押房屋收益、用益,也无法办理抵押贷款。在房价上涨时,出卖人有可能会违约,主张当时的买卖合同无效或者要求解除。因该回迁房不具有合法性,所以被判决无效的可能性也是比较大的。除此外,由于该回迁房没有合法的产权证书,也有可能会影响户籍的迁入问题。故不论回迁房的价格是否比普通的商品房要低,但因没有合法产权证,永远不能成为自己的合法财产,在购买时还是要谨慎处理。
三、购买回迁房存在的风险。
无法办理房屋产权证,不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权。在房价上涨时,出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大,易发生纠纷,如所购回迁房的性质属禁止转让的,此时购房者可能丧失对所购回迁房的一切权利。很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序,房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。物业、卫生、供暖、消防等方面都存在各种隐患和问题。
四、如何规避这些风险。
考察开发商实力。遇到这种情况,如是“非买不可”,则要考察拆迁、收购的房地产开发商实力。如开发商资金运作良好、项目上马快、建设速度快,则回迁速度尚可,不动产权证相对有些保障。要约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得不动产权证,无法办理过户手续。故一定要约定房产过户的时间,实践中虽不能保证何时取得不动产权证,但要写明自取得不动产权多少之日起办理房屋所有权的转移手续。用先租后买保障权益。如双方均十分满意的话,双方可以签订协议,先以交租金的方式每月支付一定金额,等该回迁房的权属证明办理完毕后,再将租金转为首期房款,从而可再进行按揭贷款,采用这种方式能够保障双方的权益。
