房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁安置补偿中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。
法律特征:房屋拆迁安置补偿协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系的成立需要有房屋拆迁双方当事人参加,仅有一方当事人,协议关系便不能成立。房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。无论当事人双方的经济实力、政治地位如何,不允许任何一方将自己的意志强加给另一方。订立协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。合法行为是指按房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。凡违反法规规定,采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。
房屋拆迁安置补偿协议是具有法律效力的文件。依法订立的协议必须认真恪守,当事人任何一方均无权擅自变更或解除。在履行协议中发生纠纷的,以协议条款作为解决纠纷的主要依据。房屋拆迁安置补偿协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。房屋拆迁安置补偿协议必须采用书面的形式。
主要内容:拆迁补偿方式、货币补偿金额及其支付期限;安置用房面积、标准和地点;产权调换房屋的差价支付方式和期限;搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;搬迁补助费和临时安置补助费或停产、停业损失费发放标准和支付方式;违约责任和争议解决的方式;当事人约定的其他条款。
拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容,还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的,协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的,协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。
无效情形:签订合同的拆迁人不具备征收资格。对于国有土地而言,市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以是当地的建委,也可以是当地的房管部门,还可以是为了征收而专门成立的行政机关。
被拆迁人为无民事行为能力人或者限制行为能力人。根据我国民法典规定,自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力三种。完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为。限制行为能力人,是指八周岁以上,不满十八周岁的未成年人,或不能完全辨认自己行为的成年人,限制行为能力人独立签订的协议属效力待定协议。无民事行为能力人,是指不满八周岁的未成年人以及不能辨认自己行为的成年人,无民事行为能力人签订的协议属于无效协议。代理人超过代理权限并且没有得到被拆迁人的追认。行为人没有代理权限、超越代理权限或代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。
拆迁安置协议违反法律的强制性规定。拆迁活动没有获得拆迁许可,或拆迁人与被拆迁人达成的拆迁安置补偿协议关于拆迁补偿的方式、拆迁期限、过渡措施的约定等违背了拆迁相关法律的规定,或以欺诈、胁迫等违背当事人真实意思的手段逼迫被拆迁人签订拆迁安置补偿合同的情况,都是认定合同无效的情形。
拆迁人在安置房建设过程中,擅自改变安置房的结构、面积、朝向等,致使拆迁安置合同无法履行,被拆迁人坚持要求依协议补偿或安置的,应判令拆迁人按合同约定的标准履行给付补偿或安置的房屋,拆迁人拒绝执行的,可采取划拨拆迁人款项、在房地产交易市场按协议约定的内容购置商品房交付给被拆迁人的方法,予以强制执行。对于拆迁人将同一房屋安置给数个被拆迁人的,应作为房屋确权纠纷案件审理,未取得争议房屋所有权或使用权的被拆迁人,可另行起诉拆迁人,拆迁人应负另行安置或补偿责任。
