民法典规定了两种法定的居住权消灭的事由,即居住权期限届满或居住权人死亡的,居住权消灭。除法定事由外,因居住权是物权,物权消灭的一般原因也可适用,主要有以下几种情形:
一是居住权合同解除。我国物权变动模式原则上采债权形式主义,在居住权合同的情形,合同是设立居住权的债权原因,当债权失去效力,则据此设立的物权亦将失去效力。故合同解除可成为居住权的消灭事由。
二是房屋征收及灭失。为了公共利益的需要,依法律规定的权限和程序可征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应保障被征收人的居住条件。如在居住权期限内,房屋被政府部门征收,则居住权当然丧失。如发生此种情形,则应区分居住权的来源,保障居住权人的权益。但需强调的是,当房屋被征收后,如原所有权人获得拆迁安置房屋,则居住权人并不当然取得拆迁安置房屋的所有权。同理,房屋灭失后被安置的房屋,居住权人并不当然享有居住权。
三是居住权人滥用权利。如居住权人出租居住房屋、未取得所有权人同意改建房屋,对公共区域使用不当,引发较为严重的邻里纠纷等,是否可能丧失居住权？按最高人民法院的观点,按比例原则,权利滥用一般适用停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失,一般不适用失权的后果。滥用权利只能在极其特定的情况下导致居住权消灭,不能成为一般事由。四是居住权人自愿放弃。居住权是一项私权,居住权人可自行放弃,此种情形下,居住权经注销而消灭。
与居住权相关的风险提示:对居住权人来说,居住权人应妥善使用、管理、维护住宅,不得滥用居住权对住宅造成损害。造成重大损害的,除应向产权人承担损害赔偿责任之外,还可能会丧失居住权。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但当事人另有约定的除外。居住权一般是为满足特定的自然人居住的需要设立的,故具有强烈的人身属性,一般只享有占有、使用的权利。此外,居住权人的家庭成员或保姆等为其提供生活起居照顾的人也可享有居住利益,但该权利附属于居住权人,在发生诸如居住权人死亡等居住权消灭的事由后,上述人员应及时搬离。
对产权人来说,应不得妨碍居住权人正常居住使用房屋,对于可能会导致住宅毁损或灭失的重大维修项目应承担维修责任。当居住权期限届满或者居住权人死亡时,居住权消灭,产权人应及时办理注销登记。值得注意的是,无法定事由，居住权合同自签订时成立、生效,如产权人以未办理登记为由,主张合同不成立或无效的,不会得到支持。
对购房人来说,在二手房交易中,购房人可在三个环节控制交易风险。一是事先查询。购房时除应查询房屋的权属、抵押、司法查封等情况,还应查询是否登记有居住权。此外,还应就所购买的房屋内实际居住人口及居住原因有所掌握。二是事中约定。在房屋买卖合同中应就是否有居住权作出特别约定,并设置相应违约责任条款。三是事后救济。如在交易过程中因卖方违背诚信,隐瞒已设居住权或交易中新设居住权的,应及时协商;协商不成的,及时诉诸法律,维护自身权益。
