民法典规定的居住权,是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权作为一项法定的用益物权,兼顾了商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性,对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义,具有稳定居住权人生活居住需要的功能。
居住权的设立主要有两种方式:一是以合同方式设立居住权。在涉及离婚或分家析产、以房养老、父母出资为子女购房的同时又需要保障居住权益等情形下,均可自愿签订合同设立居住权,既可约定附期限的居住权,也可约定终身居住权。民法典规定:设立居住权,当事人应采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括:当事人的姓名或名称和住所;住宅的位置;居住的条件和要求;居住权期限;解决争议的方法。当事人的姓名或名称和住所,其中名称一般指代法人或非法人组织,法人或非法人组织也可成为居住权的设立人。
居住权并非以房屋整体为设立要件,也可对房屋的部分区域设立居住权。例如,张三可为其亲属李四设置李四享有某房间的居住权,但李四对房屋内的公共设施仍有合理使用的权利。必须要注意的是,居住权无偿设立,但当事人另有约定的除外。设立居住权的,应向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立,故产权人与居住权人签订居住权合同后,应共同向登记部门申请登记。在以房养老情形下,老年人可在处分自己房产的同时约定好设立居住权的条件、时间、居住权的期限等,更好地保障自身权利,安享晚年。
二是以遗嘱方式设立居住权。依居住权人身份的不同,居住权遗嘱可分为为继承人设立居住权的遗嘱和为继承人以外的第三人设立居住权的遗嘱两类。类似于遗嘱继承和遗赠,只是继承人以及受遗赠人取得的并非典型的所有权,而是房屋使用权,但因同属利益,故这两类居住权遗嘱原则上可分别适用遗嘱继承以及遗赠的相关规定。以遗嘱继承获得居住权的,应以遗嘱有效为前提。对于遗嘱的形式,主要有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱等,要结合民法典关于遗嘱继承和遗赠的有关规定来确定遗嘱的效力。例如,无民事行为能力人或限制民事行为能力人作出的遗嘱、伪造或被篡改的遗嘱,都是法定的无效遗嘱。无效遗嘱设立的居住权,没有物权效力。还需注意的是,以遗赠方式设立居住权的,还需受遗赠人及时作为接受遗赠的意思表示。
受遗赠人应在知道受遗赠后六十日内,作出接受或放弃受遗赠的表示;到期没有表示的,视为放弃受遗赠。如受遗赠人未及时作出接受遗赠的意思表示,或未完成遗赠扶养协议中约定义务的,可能会丧失权利。依遗嘱继承方式取得的居住权,是否还需要登记？因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。故通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记为设立要件,而是自继承开始时,继承人取得居住权。
但如果居住权人通过遗嘱取得居住权后，始终未办理登记,因缺乏物权的公示效力,如发生争议,可能存在难以对抗善意第三人的风险。在此情况下,为避免争议,仍建议及时办理登记。因遗赠取得的居住权的设立规则有所不同,因遗赠是法律行为,赠与人死亡仅产生债权效力,遗赠在本质上是赠与合同关系,需受赠人表示接受,赠与关系才成立。故因遗赠取得的居住权,应以登记为设立要件。因居住权的人身专属性,依遗嘱取得的居住权无民法典规定的转继承的适用空间。
