基本案情
原告郭某与薛某1997年登记结婚。2000年新城改造时,在新批宅基地建楼房一座共五层,并以薛某名义办理了第X2号房屋所有权证。2007年,薛某通过马某持李某身份证复印件和第X2号房屋所有权证到被告该县房地产管理局处单方书写了房屋买卖协议,以李某的名义缴纳了房屋买卖契税,填写了私有房屋所有权登记申请表及房地产买卖过户登记表等相关手续。被告为李某办理了第X9号房屋所有权证,同年11月薛某代李某签名领走该房屋所有权证,并交给马某,现被诉房屋仍由郭某、薛某夫妇管理使用。
原告诉称:在2014年2月第三人李某起诉原告要求退还房屋和赔偿损失时,原告才得知2007年薛某未征得我同意,私自与他人串通,将我家共同财产该楼房的第三层转移给第三人李某,由被告为李某颁发了第X9号房屋所有权证。
办理案涉房屋所有权证时,申请人李某没有亲自到场,也没有委托手续,由办证人员引导和授意薛某单方书写虚假买卖协议,所有办证手续上李某签名和捺印都是薛某一人所为。故被告县房地产管理局为第三人李某办理的房产证事实不清,证据不足,程序违法,应予撤销。
法院审理
县房地产管理局具有为本辖区内办理各类房地产权属登记,颁发各类权属证书的登记职责。本案涉诉房产系郭某平、薛某英夫妻婚后共同所建,虽房产登记在薛某英名下,实为夫妻共同财产。
法律规定:登记机构应履行下列职责:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需进一步证明的,登记机构可要求申请人补充材料,必要时可实地查看。代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人的有效证件外,还应登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。
本案中,表面上看被告在为李某办理房产登记时依据的申请书及其他材料齐全,登记行为合法有效,但事实上李某与薛某素不相识,在涉诉的房屋买卖协议上,李某既未签名、捺印,又未提供购房付款手续,属涉诉房屋权属不清,故被告的办证行为属主要证据不足。
本应亲自到场申请房产转移登记,李某却始终未到场,未签名、捺印,也未提供书面委托证明,所有登记领证行为均系薛某一人所为。被告在审查、登记时对“必要时可实地查看”“可要求申请人补充材料”“房产是否交付”等情况考虑尚有不足，违反了行政机关应遵循的正程序的原则,属程序违法,故被告为李某子颁发的房屋所有权证应予撤销。最终法院撤销了被告县房地产管理局于2007年10月为第三人李某颁发的第X9号房屋所有权证。
案件评述
登记机关的职责决定其审查模式。从民法典物权编所沿袭的物权法及相关规定看,我国不动产登记的审查模式虽比较接近于实质审查,但毕竟还不是针对登记基础民事法律关系作出法律判断,在审查模式选择上还是偏向于形式审查。
被告该县房地产管理局未尽到其法定职责。案涉该县房地产管理局未依法全面履行自己的职责,并违反了行政机关应遵循的正当程序的原则,属程序违法，说明行政登记机关不仅被动地接受了申请人的申请,对于一些特殊情况还没有主动地进行审查。无论是实质审查还是形式审查,登记机构都应该尽职履责。
由于登记机关承担形式审查义务毕竟留有不动产登记簿上权利“虚像”和现实中权利“实像”不相吻合的漏洞,存在制度弥补的必要。故在特殊情况下的职权主义实质审查义务、当事人主义的异议登记和更正登记、公证制度和产权保险制度可很好地填补该漏洞。在法律的不断完善中,应从多方面进行考虑以达到利益最大化,作出公平公正的审核。
登记机关不仅要审查申请是否符合登记程序,还要审查其申请是否与实体法上的权利关系相一致,以及实体法上的权利关系是否有效。具体来说,就是审查当事人提交材料是否齐全、权属是否清晰及物权变动的法律原因是否符合法律规定等。对于材料的真实性,登记机关只能说是在一定程度上承担了力所能及的审查职责,但这并不意味着登记机关一定能确保登记事项的真实可靠。登记机关所能达到的也仅仅是尽力接近客观真实而已。在积极推动政府履行信息共享集成的主体责任,进一步梳理各类登记业务信息,了解相关部门数据存储层级及其网络环境,制订详细的共享工作计划,对接政务服务部门和相关单位,在因地制宜地推进信息共享的基础上,形式要件的实质审查应完全可以做到。
民法典物权编沿袭了物权法的规定,申请登记的不动产的有关情况需进一步证明的,登记机构可要求申请人补充材料,必要时可实地查看。但对于有关情况并未作出详细说明,而不动产登记暂行条例规定属下列情形之一的,不动产登记机构可对申请登记的不动产进行实地查看:房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;在建建筑物抵押权登记;因不动产灭失导致的注销登记;不动产登记机构认为需实地查看的其他情形。对可能存在权属争议,或可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可向申请人、利害关系人或有关单位进行调查。
本案中,登记机构在为当事人办理相关手续的时候应按法律规定进行处理,应向申请人及其利害关系人进行调查确认,登记机构应明确自己的职责,尽职尽责合理审慎进行。如当事人的申请材料存在瑕疵,如缺少必备证明材料,合同文本存在更改痕迹等,登记机构当然能够发现并有权不予登记,在此情形下仍予登记的,需承担相应的过错责任。这便是从登记机构应该认真履职方面进行的要求,并且提出相应的惩处及承担相关过错责任的建议,这有利于减少登记中的错误,对相关权利人的利益作出保护。
