1、房屋登记机关应在其能力范围内尽到审慎审查义务
问题:房屋登记机关在办理转移登记时,是否应主动对房屋存在共有人或利害关系人进行审查？
回答:房屋行政登记系行政机关作出的行政确认行为,即对基础民事法律关系的确认。若房屋登记申请人提交的证明权属来源的相关材料及其他申请材料真实,齐备,符合法定要求,则房屋登记机关应予登记。在房屋行政登记行为完成后,若经民事诉讼等法定途径确认基础民事法律关系已发生变化,则可再行解决房屋行政登记问题。
最高人民法院裁判案例:曹某诉某市人民政府,某市住房和城乡建设管理局房屋行政登记案。根据上述规定,申请人申请房屋登记时应按房地产管理部门的指引提交相应申请登记材料,并对申请登记材料的真实性,合法性,有效性负责。关于房屋登记机关对登记材料的审查究竟只是形式审查义务还是实质审查义务,法律并无明确规定,但房屋登记机关应在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说,房屋登记机关在审查登记行为时,主要对于申请材料是否完整和齐备,是否符合法定形式进行审查,对于相关材料的实质真实性,合法有效性,登记机关只能在职责范围内尽审慎的审查义务。
2、是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力
最高人民法院裁判案例:温某诉某市国土资源和房屋管理局房屋行政登记案
根据上述规定,虽房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序,但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿,房屋登记便发生效力。本案中,2010年9月13日,某市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记至曾某名下,已将相关事项记载于登记簿。申诉人至2014年9月9日,仍然能够到房屋登记机构查询打印涉案房屋的《房地产登记簿查册表》,查询到涉案房屋的登记字号,权属人及产权证号等信息,足以证明登记事项已对外产生公信力。某市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改,并不能消除涉案房屋依法律规定已经登记的法律后果。
3、登记人员与第三人恶意串通的行政赔偿责任
最高人民法院司法解释:房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。这是关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任的规定。恶意串通属于共同侵权,而共同侵权的法理是连带赔偿责任。
4、房屋登记机构不作为的赔偿责任
房屋登记机关不履行或迟延履行登记职责,致使原告合法权益遭受损害的,应承担相应的行政赔偿责任。权利人,利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,登记机构应予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可向申请人请求损害赔偿。
当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。如因房屋登记机构不依法及时予以更正登记,异议登记,预告登记而造成当事人合法权益损害的,房屋登记机构承担相应不作为的赔偿责任。
