不动产变更登记是不动产物权发生变更时所作的登记。不动产物权的变更有狭义、广义之分,故变更登记也有狭义与广义之别。狭义的变更登记,是指不动产物权的主体不变,仅是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记;广义的变更登记既包括狭义的变更登记,也包括转移登记。
此处变更登记是狭义的变更登记,狭义的变更登记适用于以下情形:
(1)权利人的姓名、名称、身份证明类型、身份证或身份证明号码发生变更的。如,A房屋的所有权人张三改变姓名为“张四”;再如A公司变更名称为B公司。此种情形下,由于权利主体没有发生变化,应申请变更登记。
(2)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的。这种变更主要是不动产自然状况的变更,与权利主体的变动无关,应当申请变更登记。如,A房屋坐落的B街道更名为C街道;M村集体所有的土地中的一部分因地震而灭失等。
(3)不动产权利期限、来源等状况发生变化的。所有权是永久存续的,是无期限物权。而存在期限的不动产权利且需要办理不动产登记的主要有:建设用地使用权、土地承包经营权以及海域使用权。
(4)同一权利人分割或合并不动产的。由于分割和合并不动产是在同一权利人的基础上继续,不发生权利主体的变化,故此也应当办理变更登记。如,A公司拥有某大厦一层的所有权,现A公司申请将该层分割为十套房屋并分别申请办理登记,此时应当办理的是变更登记,A公司依然是十套房屋的所有权人。
(5)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的。抵押人与抵押权人可以协商变更抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位等。抵押权担保的范围就是抵押权担保的具体内容,是仅限于主债权,还是包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等,当事人应当明确约定,如果没有约定,则担保的范围包括“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”。
(6)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的。最高额抵押权担保的债权范围与一般抵押权担保的债权范围相同,都是指抵押权担保的具体范围。最高债权额是指抵押权人基于最高额抵押权所能够优先受清偿的债权的最高限度数额。
存在最高债权额是最高额抵押权不同于一般抵押权之处。在申请最高额抵押权首次登记时,登记簿上必须记载最高债权额,如未记载,则最高额抵押权并未产生。债权确定期间,也称“决算期”,它是使得最高额抵押权所担保的不特定债权得以特定的日期。债权确定期间并非最高额抵押合同的必备条款,它可由当事人自行约定;如没有约定或约定不明,则为了避免抵押人因最高额抵押权的持续存在而负担过重,法律上应作相应的限制。
(7)地役权的利用目的、方法等发生变化的。地役权是指不动产所有人或使用人为了便利地使用自己的不动产,而通过法律行为设定的或依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。在地役权法律关系当中,需要其他不动产提供便利的不动产土地被称为“需役地”,而提供此种便利的不动产称为“供役地”。地役权人应当按合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。所谓合同约定的“利用目的”是指地役权所满足的需役地的效益。而合同约定的“利用方法”,是指地役权人能够从供役地上的哪一部分,以何种方式行使地役权。
(8)共有性质发生变更的。共有的性质变更是指共有的类型发生改变。在我国法上共有分为两类:按份共有与共同共有。按份共有是指数人按各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。按份共有人对共有的不动产或动产按其份额享有所有权。共同共有,是指数人依据法律规定或当事人的约定而形成某一共同关系,基于该共同关系共同享有所有权。个别地方实践中,对于共同共有变为按份共有的情况,办理变更登记;而对于按份共有变为共同共有者,办理转移登记。无论是按份共有转变为共同共有,还是共同共有变为按份共有,当事人都应当申请变更登记。
(9)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。这是兜底条款的规定。
