基本案情
1951年全国土地改革时,莫某与母亲、妻子为一户,取得了位于城郊的平房1.5间及道地。随后,莫某领取了县人民政府颁发的《土地房屋所有证》,证载地号为XX。1970年,莫某因母亲、妻子相继亡故而移居至附近乡镇居住,原平房一间半及道地由戴某一家使用。
1990年,戴某因土地登记换证取得了县土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》,证载地号为XX。莫某去世后,其女莫英认为戴某所持的XX号《集体土地建设用地使用证》登记错误,该建设用地使用证下的涉案房屋应为自己所有,遂于2011年7月向县国土资源局申请异议登记。
另查明,莫某、莫青是兄弟关系(均已故),戴某是莫青的妻子。2011年,涉案房屋被列入拆迁范围。
2011年8月,莫英以戴某所持的XX号《集体土地建设用地使用证》项下的涉案房屋为其所有为由,提起诉讼,请求确认并分割地号为XX的土地房屋属于其部分的权属。
法院判决
一审法院判决:驳回原告莫英的诉讼请求。一审判决后,莫英不服,提起上诉。
二审期间,莫英提供了县国土资源局出具的证明,载明XX号《集体土地建设用地使用证》下的涉案房屋地号为XX的《土地房屋所有证》下的房屋。二审法院判决:撤销一审法院判决;XX号的涉案房屋、道地为莫某与其母亲、妻子所有(遗产),该权属的2/3由原告莫英继承所有。
二审判决后,戴某不服,申请再审。再审法院判决:维持二审法院判决。
裁判要旨
在农村土地所有制改革中,权利人取得的土地房产所有证系符合法律规定的原始取得凭证。新权利人在原权利人搬离后重新申请登记并办理权利证书的行为,违反公示公信原则,应被认定为错误登记。原权利人的继承人作为利害关系人有权申请异议登记并提起民事诉讼,确认不动产权利归属。
重点提示
司法实践中,对于土地重新登记后的权利证书与土地改革中颁发的权利证书所载权利人不一致,而引发的新权利人与原权利人之间权属争议的案件,确定土地权利人以及应当如何救济的问题时,应当注意以下几点:
（1）重新登记后的土地所有权确认应以土地改革权证为依据。土地改革是中华人民共和国成立前至中华人民共和国成立初期进行的,其目的在于实现“耕者有其田”,很多农民在此过程中取得了《土地房产所有证》,确认其对土地房屋的所有权。随着我国农村土地所有制的变化,虽然《土地房产所有证》已不再具有确认不动产所有权的法律效力,但出于对原始权利人的保护,仍应将其作为原始取得的确权依据。但由于土地改革距今时间较长,可能发生多种使不动产所有权发生变动的情形,新权利人在此过程中也可重新办理权利证书,虽然合法办理的新权利证书可作为原有《土地房产所有证》中所载权利人的抗辩事由。但若新权利人重新办理的权利证书的依据不足以证明其取得不动产权属的,则应以土地改革发证为确认土地权属的依据。
（2）原权利人搬离后新权利人重新申报登记的行为有悖于公示公信原则。公示公信原则是我国物权变动的基本原则,公示原则是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。而公信原则是指一旦当事人变更物权时,依据法律规定进行了公示,则即使依公示的方法表现出来的物权不存在或者存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并以该物权交易的人,法律依然承认其行为具有与真实物权存在相同的法律效果。据此可知,原权利人在土地改革中取得不动产的权属证书,根据公示公信原则,不动产权属证书上记载的原权利人具有排他性,其搬离并不意味着丧失对不动产的权利,新权利人重新申请登记取得新权利证书的行为无事实及法律依据,有悖于公示公信原则,因此,应当认定新权利人取得的权利证书存在登记错误。
（3）新权利人重新申请登记后原权利人或其继承人可申请异议登记并提起民事诉讼。民法典规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
由此可知,土地登记权利证书是公示不动产物权的方式,但不产生裁决不动产物权归属的效力,在权属证书登记存在错误的情况下,利害关系人有权申请更正登记或异议登记。而不动产权利人的继承人依法继承不动产中其应继承的份额,有权对不动产登记错误申请异议登记,并于异议登记后提起诉讼。此外,由于不动产异议登记暂时否定了权属证书中权利人的处分权,故利害关系人仅需通过民事诉讼对争议的不动产进行确权即可,而不必先通过行政诉讼对错误登记行为进行撤销。
