土地使用权租赁合同是否存在法律规定的合同无效的情形。租赁土地的一方是否具有农业经营能力。土地租赁合同是否违反了农村土地的使用性质。双方约定的租赁期限是否超过法律规定的20年期限,超过部分无效。
土地经营权流转应当遵循以下原则:
(1)依法、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或阻碍土地经营权流转;(2)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境;(3)流转期限不得超过承包期的剩余期限; (4)受让方须有农业经营能力或者资质;(5)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权,农村土地承包经营权可以依法进行流转,但不得改变土地的农业用途,否则流转无效。
在无效的土地租赁合同中,应充分考虑租赁土地上违章建筑的认定及处理属国家行政部门的职权范围,对于未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑的认定和处理,属国家有关行政机关的职权范围。
改变土地使用用途的租赁合同无效,土地上违章建筑经行政部门确认后再处理。
基本案情
2006年4月,原被告签订《租田协议书》,约定将原告位于某镇XX河沿边的12.73亩责任田租赁给被告建厂房使用,并约定租金为每年每亩1200斤干谷,按当年市场价折合现金支付,租用期限从租田之日起直到被告停办及转让之日为止。被告在未取得相关行政部门审批的情况下,在上述责任田及相邻属于他人的责任田上建设了厂房,双方当事人履行《租田协议书》至案件诉讼前。原被告均确认通过汤某现有厂房,无法确定涉案责任田的四至边界情况。
现因被告已停止办厂,并将房屋出租给他人使用,故原告提起诉讼,请求确认双方当事人签署的《租田协议书》无效;判令被告将租用土地返还给原告。
被告辩称:原被告签订的《租田协议书》系双方真实意思表示,租赁合同未到期,也未达到合同解除条件,租赁土地的用途未改变,至今该土地仍是厂区。同时提起反诉,要求原告返还租金53 634元,并赔偿被告租赁土地上建筑物损失（实际价值以评估结果为准）,并申请对本案责任田上的建筑物作市场价值评估。
法院经审理后判决:原被告于2006年4月签订的《租田协议书》无效;驳回原告其他诉讼请求;驳回被告的反诉请求。宣判后,双方均未提出上诉,判决已发生法律效力。
本案分析
根据《农村土地承包法》规定土地承包经营权流转“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”的规定,农村土地承包经营权可以流转,但不得改变该土地的农业用途。
本案中,双方诉争的土地属于责任田,系农业耕地,依据原被告签订的《租田协议书》的相关约定,被告向原告租赁责任田的目的,是使用该责任田办厂,改变了该土地的农业用途,且被告未经有关行政部门审批在该责任田上建了厂房,即本案《租田协议书》违反了上述法律的强制性规定,根据《民法典》合同无效的法定情形“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,原被告于2006年4月签订的《租田协议书》应认定为无效合同。
合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产应予以返还;不能返还或没有必要返还的,应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方有过错的,应各自承担相应的责任,本案《租田协议书》无效,原告有权要求被告返还本案责任田,但原告在庭审中承认通过本案厂房只能知道责任田的大概位置,只有将本案厂房拆除后才能找到本案责任田的原有边界。
因本案厂房是未经有关行政部门审批后建设的,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第21条规定,对于未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑的认定和处理,属国家有关行政机关的职权范围。故在本案厂房得到有关行政部门认定、处理前,如仅依据原告提供的证明责任田原有四至的证据作出返还本案责任田的判决,这样的判决将会因本案责任田现有四至情况不明而难以得到有效履行或执行,故应认为在本案中原告没有提供充分证据证明其责任田的现有四至情况,应承担相应的不利法律后果。但在本案厂房得到有关行政部门认定、处理后,原告可另行主张责任田返还的权利。
本案双方当事人均确认通过被告现有厂房的状况,无法确定本案责任田的四至边界情况,即本案责任田上建了多少厂房也不明确,而本身状况不明确的厂房无法进行价值评估,故对被告提出对本案责任田上的建筑物作市场价值评估的申请,应不予受理,对于被告提出反诉要求原告赔偿涉案土地上建筑物的损失,因被告证据不足,且未实际发生,也应不予支持。
原告因本案《租田协议书》取得的责任田租金,本应返还给被告,但因本案责任田上建了多少厂房不明确,故被告长期使用相应厂房所获收益难以确定进而不能返还,应折价补偿原告,而原告领取的责任田租金,属双方协议的结果,故根据合同法的公平原则,以此作价补偿给原告并不妥当。据此,原告主张被告已实际使用了本案责任田、原告领取的租金不予返还,应予以支持,被告提出反诉要求原告返还租金53 634元,应不予支持。
