货币补偿和房屋产权调换作为征收补偿的两种方式,被征收人作出两种不同补偿方式的选择,其所对应的对抵押权人的义务也不同。但无论选择哪种征收补偿方式,抵押权人的权利都是受法律保护的。
基本案情
董某白手起家,创办了自己的公司。公司经营得一直顺风顺水,近几年的利润也非常可观。于董某想扩大经营,迫于资金不足,向银行贷款50万元。银行经过审查后同意了董某的贷款申请,董某根据银行的要求,将自己位于郊区的一处老房子抵押给了银行,并进行了抵押登记。后该城市进行重新规划,要对董某抵押出去的房子进行征收。根据该市的房屋征收补偿方案,董某既可选择货币补偿,也可选择房屋产权调换。董某想知道选择补偿方式的不同,对房屋抵押权有何不同的影响？
依法解答
征补条例规定,房屋征收补偿的方式可选择货币补偿,也可选择房屋产权调换。对于被征收房屋上设定抵押权的,在房屋征收补偿时会因被征收人选择的补偿方式的不同,而采取不同的处理方式。但无论采取何种方式,都要足以确保抵押权人的债权。
本案中,如董某选取不同的补偿方式,该房屋上设定的抵押权也会发生不同的处理方式。具体方案如下：
第一，采用货币补偿的方式。我国民法典的规定,担保期间,担保财产毁损、灭失或被征收等,担保物权人可就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。具体到房屋征收的补偿金,享有抵押权的债权人优先于其他普通债权人受偿。本案中,在被征收人董某获得货币补偿后,抵押权人既可对董某取得的补偿金优先受偿,也可以提存。
第二，采用房屋产权调换的方式。征收补偿也可采取房屋产权调换的方式,双方根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记,同时办理抵押登记。根据我国城市房地产抵押管理办法规定,因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应及时书面通知抵押权人;抵押双方可重新设定抵押房地产,也可依法清理债权债务,解除抵押合同。这样,通过变更抵押登记,既对被征收人进行了补偿,又保护了抵押权人的利益。本案中,董某应书面通知银行后双方可重新设定抵押房地产,并办理抵押登记。
法律条文
征补条例:被征收人可选择货币补偿,也可选择房屋产权调换。
民法典:担保期间,担保财产毁损、灭失或被征收等,担保物权人可就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的,也可提存该保险金、赔偿金或补偿金等。
城市房地产抵押管理办法:因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应及时书面通知抵押权人;抵押双方可重新设定抵押房地产,也可依法清理债权债务,解除抵押合同。
