商品房买卖合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,买受人有权请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。对于一房二卖情况下的合同履行问题,可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的,应认定房屋买卖合同无效。双方当事人没有买卖标的物的真实意思,而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的,应当认定合同无效。房地产开发企业,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,以规避国家对房地产行业调控为目的,抵押套取银行信贷资金,商品房买受人明知合同非双方真实意思表示的,应当认定合同无效。
房屋买卖合同中的避税条款无效,但不影响合同其他条款效力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
房屋买卖双方签订预售合同后,没有进行登记备案、未办理房屋产权变更登记不能主张合同无效。未办理物权登记的,不影响合同效力。
没有产权证书并不影响房屋买卖合同的效力。若出卖人无法履行合同中的交付义务,应当对买受人承担违约责任。
关于一房二卖的合同履行问题。如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
