基本案情
小明购买房屋时资金紧张,便将此套房屋作为担保,抵押给了老王。一年后,小明的儿子突然患病,为尽快筹集手术费用,小明想要将这套房屋出售给他的同事小李。小李从其他同事那里得知,小明之前已经将该房屋抵押给了老王。小李担心在抵押期内未经过老王同意,该房屋不能买卖。但是这套房屋的售价又十分划算,小李感到十分纠结。问题:抵押给老王的房屋可以转让吗？
依法解答
抵押期间转让抵押财产
抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
法律解读
此前,法律规定抵押期间内未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,除非此债务被提前清偿、该财产上的抵押权被消除。此规定保护了抵押权人和买受人的合法权益,减少了抵押财产转让情形下抵押权实现的难度,但是也增加了交易成本。
对此,民法典明确规定,抵押人转让抵押财产时无需获得抵押权人的同意,抵押权人对该财产仍享有抵押权。只要抵押财产的价值不因为转让受到损害,抵押权就不会受到影响,因此转让抵押财产无需得到抵押权人的事先同意。但是抵押财产被转让时,抵押人需要及时通知抵押权人,让抵押权人了解抵押财产的现实状态。如果转让行为使抵押财产受到损害,抵押权人为保护自身利益可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。
具体到本案中,小明可以不经过老王同意将抵押的房屋转让给小李。房屋转让后,老王对该房屋的抵押权不受影响,但是小明需要及时通知老王房屋被转让的事实。如果房屋转让可能造成房屋价值的减损,那么老王可以要求小明将出售房屋所获的价款提前偿还或者在相关机构进行提存。
