房屋差价损失的确定

房屋差价损失的确定

房地产市场的波动是客观存在的现象,合同履行时房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间可能存在差价,但房屋价格变动属于商业风险，只要房屋买卖合同合法有效，任何一方都不得因房价的涨跌而拒绝履行合同约定的义务。

房屋差价是指房屋买卖合同订立后、履行过程中，因一方的违约行为导致房屋买卖合同目的无法实现时，履行时的房屋市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在的差异。房屋差价损失属于预期可得利益损失,是在房屋买卖合同得以完全履行的情况下守约方能够获得的利益,也是买卖双方在订立合同时所能合理预见到的损失。

在房价上涨的市场背景下,如果合同顺利履行,买方获得房屋的增值是现实可能的，如果合同不能履行，买方丧失了交易机会,再行购入同一地段、同等类型或条件的房屋必将支付更高的费用，所以房屋差价理应构成损失。

合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

房屋差价的确定方法

违约损害赔偿采用完全赔偿规则，赔偿范围包括直接损失和预期可得利益损失。其中，房屋涨跌损失属于可得利益损失，该可得利益损失范围的确定在实践中可参照以下方式：

(1)双方协商确定的,从其约定.(2)双方不能协商确定的,原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(3)无最相类似房屋比照,议的问题,时间节点不同,损失赔偿的数额也不同。违约行为确定之日、守约方解除合同之日、提起仲裁或诉讼之日都是可以考虑的时点,实践中并没有确定的标准,法院或仲裁机构会结合双方履行合同的情况,从保护守约方的利益出发,自由裁量,合理确定。

在认定和计算可得利益损失时,根据减轻损失规则，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中,扣除守约方未采取合理措施导致的不当扩大的损失、守约方的过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。