将集体土地出租用于非农建设合同的效力认定
基本案情
2009年4月,实业公司(甲方)与谢某(乙方)签订《租赁协议书》,约定将涉案土地出租给乙方作建集装箱活动板房生产、存放等使用。后,由谢某作为法定代表人和股东的建材公司注册成立,该公司在《租赁协议书》乙方处盖章确认,并以该公司名义向实业公司交纳租金。
2011年7月和9月,实业公司曾两次向建材公司及其法定代表人发函称,因开发项目需提前收回土地。建材公司分别于同年12月16日、29日向实业公司回函称,因实业公司采取措施阻止建材公司正常生产经营,同意提前解约,要求实业公司按建材公司提交的清单支付搬迁费用,或经委托评估后根据评估报告做出赔偿。
建材公司于2012年1月开始停止向实业公司交纳租金,并开始陆续搬迁厂房内设备。2012年5月,建材公司撤场,实业公司收回该土地后将空地对外出租,将厂房用于存放机器设备等。
建材公司起诉请求退还已付押金7万元并赔偿提前解约造成的损失91万元。实业公司提出反诉,请求建材公司及谢某连带支付2012年1月至2014年5月期间的租金98万元及利息,并支付拆除钢结构活动房的占地使用费。
涉案土地租赁合同是否为无效合同。
法院裁判
某区人民法院经审理后判决实业公司向建材公司支付因提前解除《租赁协议书》造成的损失779425.5元;实业公司向建材公司退回押金7万元。
实业公司不服一审判决,提出上诉。某市中级法院判决驳回上诉,维持原判。
法官后语
认定出租集体土地用于非农建设合同的效力,要审查地上是否存在主管部门已确定的城乡建设规划。
在符合相关规划的前提下,允许将集体用地出租、转租用于兴办各类工商企业,因而在判断集体土地租赁合同是否违反法律强制性规定时,应审查地上是否存在已确定的城乡建设规划。如租赁土地上已有经主管部门确定的城乡建设规划,基于土地管理法的土地用途分类,土地用途即已为建设用地,则可视为已获批用作非农用途,不属于法律所禁止的擅自出租用于非农建设的情形。
在不违背公序良俗的前提下,出租人是否具有处分权不影响土地租赁合同的效力。
民法典虽未正面规定无权处分行为的效力,但依据违约责任仅能基于有效合同成立的法理,通过规定买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任,实质明确了仅存在无权处分情形并不导致买卖合同当然无效。基于民法典关于可将买卖合同有关规定参照适用于其他有偿合同的规定,及“举重以明轻”的法律解释适用规则,在买卖合同尚且不仅因无权处分而无效的情况下,对于不以移转标的物权属为目的的租赁合同,更不应因出租人无处分权而无效。
