土地使用权期限是否可以延长
住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满,土地使用权受让方可申请续期,根据续期是否被批准确定是否能够继续使用。关于土地使用权期限届满后续期的问题,对于后续土地转让价款会产生影响。
土地使用权出让期限届满后续期的是否有偿使用？
我国法律对于续期后的使用费问题未明确作出规定,仅对续期作出明确规定。住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依法律规定办理。上述规定的土地使用权期间届满住宅用地使用权自动续期以及非住宅用地依法办理续期,均未明确土地使用费是否重新缴纳的问题。对于上述规定的理解,有观点认为住宅建设用地使用权自动续期即相当于免费续期,同时考虑到我国大部分住宅消费者作为弱势群体,在无法决定房地产价格的情况下倾尽所有终购得房产,并无再次支付土地使用费的考虑及心理准备。
另一种意见认为无论从土地资源的稀缺性,还是国家财政收益及用益物权的法律属性出发,在土地使用费收取上均不应区分住宅或非住宅。我国建设用地所有权属国家所有,国家通过出让方式将土地使用权交予受让人使用时,由受让人支付土地出让金作为对价,并确定一定的使用期限,土地使用费相当于一次性支付的地租。使用期限到期后续期,基于土地使用权用益物权的权利性质,理论上应支付续期的使用费。
从民事法律关系上来说,是否支付使用费属于出让合同的重要条款,应由合同双方进行协商并达成合意,但同时也受市场需求的影响,但土地所有权人对此具有主导和决定权。出于鼓励经济发展、平衡公共利益的考量,亦可以通过对超出基准数量占用房地产资源的主体征收土地使用税和房地产税等方式进行社会财富平衡。
法律规定
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定,按约定;没有约定或约定不明确,依法律、行政法规的规定办理。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需继续使用土地的,应至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应予以批准。经批准准予续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或虽申请续期但未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或其他用地五十年。
