土地经营权的设立与登记
流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
土地经营权的设立不以登记公示为必须,而是自流转合同生效时就设立。同时,土地经营权作为农村土地上一项重要的占有、使用、收益权,经不动产登记簿的记载,可明晰市场主体对于农村土地的利用关系,使得土地经营权确定化。故,经登记的土地经营权可以对抗善意第三人。一般认为,这意味着登记后的土地经营权不仅在当事人之间发生法律效力,而且还被赋予一定的支配和排他效力。需要注意的是,将适用范围限定在流转期限为五年以上的土地经营权中,这主要是因为土地经营权的流转期限不同,市场主体对稳定性的需求也不同。对于流转期限在五年以上的土地经营权,当事人更希望能够具有排他的效力,选择借由登记来保障自己的权利。
之所以没有强制要求设立土地经营权须经登记，主要考虑到实践中不同经营主体对土地经营权登记办证的需求存在差异，有的经营者希望能通过登记的方式获得长期稳定的土地经营权，而有的短期经营者则认为没有必要办理登记。故给予了当事人选择权，从而根据自己的需求予以选择。
一种观点认为,土地经营权有债权性和物权性之分,未登记的土地经营权是债权,包括流转期限低于五年的土地经营权和未登记的流转期限为五年以上的土地经营权;已登记的土地经营权是物权,仅包括已登记的流转期限为五年以上的土地经营权。另一种观点则认为,土地经营权在性质上属债权,其登记资格只是为了加强交易安全,与性质无涉。“土地经营权”一语反映的是土地经营权人对农村土地的利用关系,在性质上不宜做不同的定性,否则法律上要同时规定物权性质的土地经营权和债权性质的土地经营权的内容,且两种性质的土地经营权的内容基于其效力上的差异很难抽象。
