土地资源管理之土地价格、土地登记及土地利用

土地资源管理之土地价格、土地登记及土地利用

土地价格

简称“地价”。一宗土地或成片土地在一定权利状态下某一时点的价格。权利和日期是构成地价的两大主要因素。地价的本质是地租的资本化,是土地权利及其土地预期收益的购买价格。土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地价格=地租÷利息率。土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格,它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益,也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性,土地价格与一般物品的价格相比,有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定,主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。按土地权利分类,地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等；按形成的方式,可分为交易价格和评估价格；按政府管理手段，可分为申报地价和公告（示）地价；按表示方法,可分为土地总价格、单位面积地价和楼面地价等。

土地登记

亦称“土地权利登记”。国家依法定程序将土地权属关系、用途、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册,以确定土地权属,加强政府对土地的有效管理,保护权利人对于土地的合法权益的管理制度。登记的内容包括土地总面积及其权属类别和土地利用类别（地类）面积等。分为初始登记和土地变更登记两类。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,他人不得侵犯。土地登记的内容,要求能反映宗地的权属界线,有助于争议的裁决、处理，保护土地所有者和使用者的合法权益；也有利于国家对土地使用的管理和监督。

土地利用

亦称“土地使用”。民事权利人为满足自己需要，按照土地的自然性能和用途加以利用的行为或法律事实。基本内容包括：土地资源的调查、分类、统计；土地利用程度、结构、效益等现状分析；土地利用规划；土地开发；土地保护。土地资源的调查、分类、统计是土地利用的基础性工作，为因地制宜合理利用土地提供科学依据；土地利用现状分析为更合理地利用土地指明方向；土地利用规划用于指导土地利用规划的实践；土地开发是土地的广度和深度利用。人类通过利用土地来满足自己的生存和发展需要，土地利用的三大目标是土地利用的经济目标、生态系统目标和生态环境目标。