房屋抵押权人的权益保护
被征收房屋在征收前已设定抵押的情况,在征收实践中比较常见。此种情况下,对被征收房屋的补偿,将直接关系到抵押权人的抵押权是否能得到保护和实现。根据法律规定,为保护抵押权的相关权益,在对涉及抵押的被征收房屋进行补偿时,一般按以下程序进行：
1.对抵押的效力进行判定,并及时通知抵押权人。抵押标的物的灭失,将直接影响抵押权人的利益。因此,房屋征收部门在查询有关被征收房屋的不动产登记资料时,一旦发现被征收房屋已设立抵押的,应将征收情况及该房屋的补偿情况及时通知抵押权人。
2．对采取产权调换方式进行补偿的,应由抵押权人和抵押人就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押合同,并办理抵押登记；对采取货币方式进行补偿的,由于货币补偿是一种买卖的房屋变价,是一种征收人支付现金补偿后注销房屋产权的方法,必然导致抵押标的物的灭失,影响抵押权人的合法利益。为保证已由房屋担保的债权债务关系不受房屋征收的影响,保护抵押权人的合法利益,抵押权人可以行使代为求偿权,将抵押房产的征收补偿款提前清偿债务,或提存。
如南京市国有土地上房屋征收补偿办法规定,征收设有抵押权的房屋,房屋征收部门应当在补偿协议签订前通知抵押权人。签订货币补偿协议的,抵押权人不同意将该房屋货币补偿款支付给抵押人的,房屋征收部门可将货币补偿款公证提存。
当然,在房屋征收之前,也可以由抵押人与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权,建立新的抵押关系,或由抵押人清偿债务,结束抵押关系,从而有效保护抵押权人的权益。
