房屋征收评估工作流程
第一,指派估价师。为保证评估工作的质量和稳定性,在评估工作人员的安排上,法律规定,评估机构应指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作,且评估机构不得转让或变相转让受托的房屋征收评估业务。
第二,房屋征收部门提供评估初步资料。房屋征收评估前,房屋征收部门应组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象,并向评估机构提供被征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
第三，估价师进行实地查勘。评估机构应安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和估价师应在实地查勘记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应在评估报告中说明。
第四，确定评估时点。房地产价格内涵与价格形成过程均与评估时点密切相关，评估对象在不同评估时点的状态是不同的，对应的价格也有所不同。所谓评估时点是指评估结果对应的日期，采用公历表示，精确到日。被征收房屋价值评估的时点与产权调换房屋价值评估时点均为“房屋征收决定公告之日”。之所以如此规定，主要是考虑房屋征收决定一经公告，必然会对被征收区域的房地产市场产生重大影响。将“公告之日”确定为时间节点，简便易行，且有利于补偿活动的公平、合理、统一，防止出现突击建房、炒作房价等现象。
对被征收房屋价值评估的时点，一般应为征收决定公告之日。但如因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收房屋价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可依法提起行政诉讼。房屋征收部门依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用产权调换房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收人对诉讼期间因被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。
第五，确定评估方法。房地产评估应采取科学合理的评估方法。常用的评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。市场比较法，又称比较法，它是将股价对象与在估价时点附近的时间有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估办法的总称。成本法是根据估价对象的重新构架价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。假设开发法是指预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润，从而求取估价对象价值的方法。
评估方法能让征收当事人对房地产价值评估结果形成过程和形成方式有一定认识。实践中,规范、公正的综合使用评估方法对客观确定评估对象的市场价格极为重要。
一般情况下，评估人员应根据评估对象和当地房地产市场状况，对评估方法进行适用性分析，然后选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。法律明确要求，被征收房屋的类似房地产有交易的，应选用市场法评估；被征收房屋或其类似房地产有经济收益的，应选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应选用假设开发法评估。可同时选用两种以上评估方法评估的，应选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第六，确定评估考虑的因素。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在对被征收房屋价值进行评估时，应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
第七，形成初步评估结果并公示。在经过相关评估程序后，评估机构应形成分户初步评估结果，并向房屋征收部门提供。分户的初步评估结果应包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应安排估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应修正。
第八，形成评估报告并送达。分户初步评估结果公示期满后，评估机构应向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。
第九，建立评估档案。房屋征收评估业务完成后，评估机构应将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
