不动产首次登记

不动产首次登记

不动产的首次登记，是指不动产权利的第一次登记；也就是说，在不动产上的权利第一次产生时进行的登记，其范围包括了以往不动产登记中的初始登记、设立登记与总登记。无论是不动产所有权的第一次产生，如合法建造完成的房屋办理所有权的第一次登记，还是在不动产上设立他物权，如以国有建设用地使用权进行抵押，都应当办理的是首次登记。

不动产首次登记适用于以下几种情形：

（1）集体土地所有权的首次登记，即集体土地所有权从未办理登记，权利人向不动产登记机构申请集体土地所有权的第一次登记。

（2）国有建设用地使用权的首次登记，即权利人通过出让、划拨方式取得国有建设用地使用权后，向不动产登记机构申请的国有建设用地使用权的第一次登记。

物权法规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

因此，国有建设用地使用权的首次登记是权利人取得国有建设用地使用权的生效要件，不办理首次登记，权利人并未从法律上真正取得国有建设用地使用权。

（3）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，这种首次登记与国有建设用地使用权的首次登记的不同之处在于，第一次登记的不动产权利除了国有建设用地使用权外，还包括其上的房屋所有权。

也就是说，取得国有建设用地使用权的人并没有申请国有建设用地使用权的首次登记，而是在土地上依法建造完成房屋后，将两种权利一并申请首次登记。

（4）宅基地使用权的首次登记，是指依法取得宅基地使用权后，权利人申请的宅基地使用权第一次登记。物权法规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

（5）宅基地使用权及房屋所有权的首次登记，是指权利人依法利用宅基地建造住房及其附属设施后，一并向登记机构申请的宅基地使用权及房屋所有权的首次登记。

（6）集体建设用地使用权的首次登记，是指权利人依法取得集体建设用地使用权后，向不动产登记机构申请的集体建设用地使用权的第一次登记。

（7）集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权首次登记，集体建设用地使用权人取得集体建设用地使用权后，利用该土地兴办企业、建设公共设施、从事公益事业等的，可申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

所谓地上建筑物、构筑物是指乡（镇）、村企业的厂房以及政府机关办公楼、供水设施、供电设施等服务于公益目的的建筑物。

（8）土地承包经营权首次登记，是指承包人通过订立土地承包经营权合同取得了土地承包经营权后，向不动产登记机构申请的土地承包经营权的第一次登记。

物权法规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，因此，只要土地承包经营权合同一生效，承包人就取得了土地承包经营权，土地承包经营权首次登记并非是权利人取得土地承包经营权的生效要件，而是对抗要件。

（9）地役权首次登记，是指权利人取得了地役权后，向不动产登记机构申请的地役权第一次登记。物权法规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

因此，地役权首次登记属于地役权设立的对抗要件而非生效要件，即便不办理地役权首次登记，权利人依然可以自地役权合同生效时起取得地役权，但不得对抗善意第三人。

（10）海域使用权首次登记，是指海域使用权申请人的海域使用申请经依法批准后，向不动产登记机构申请的海域使用权第一次登记。

海域使用管理法规定：海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权……由此可见，海域使用权首次登记是权利人取得海域使用权的生效要件，未经登记的，不能取得海域使用权。

（11）抵押权首次登记，是指抵押人与抵押权人签订不动产抵押合同后，向不动产登记机构申请的设立不动产抵押权的登记。

根据物权法规定，以国有建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。故此，不动产抵押权的首次登记是不动产抵押权设立的生效要件。