“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。“一户一宅”标准不影响农村房屋买卖合同效力。合同效力的判断应以法律规定有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定。即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。
基本案情
原告何某、被告徐某均系某市某区某镇炒米店村村民，农业户口。涉案房屋坐落于某市某区某镇炒米店村南，地号为8-6-(113)-5号宅基地，用地面积129.8平方米，建筑占地54.23平方米，集体土地建设用地使用证上载明的土地使用者为何某，登记时间为1991年9月。
2009年涉案房屋已经拆除，尚未还迁。原告认可于1999年收到房款6000元(包括何某1名下房屋，何某与何某1系父子关系)但称当时不同意卖房，退回房款被告不收。原告曾因涉案房屋问题多次向法院提起诉讼。原告何某诉称，原告没有卖房子的意愿，双方也没有书面买卖合同，被告不符合购买宅基地的法定条件，违反“一户一宅”的法律规定。原告特依法起诉请求判决原、被告之间对坐落于某区某镇炒米店村南地号为8-6-(113)-5号宅基地上房屋口头买卖协议无效。
被告徐某辩称，请求依法驳回原告诉讼请求。本案存在诉讼时效问题。虽然是口头协议，但也是协议，合同已经履行完毕。口头协议的标的已经不存在，确认无效没有意义。按照原告起诉理由，当初合同标的金额原告已经收取了，标的物现已不存在，无法返还。法院判决驳回原告何某诉讼请求。
分析
“一户一宅”标准不影响买卖合同效力。合同效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。
《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。
对于本案而言，徐某是否违反了“一户一宅”的原则，《土地管理法》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，可见，宅基地是可以买卖转让的，只是对农村居民申请宅基地有限制性规定。所以，对基于合法原因而取得宅基地的，可作变通处理，也就是说，法律并不限制农村居民通过买受、承租方式取得住房，违反“一户一宅”并不必然导致合同无效。另王某与徐某双方依法订立口头合同，应该遵守诚信原则，在双方当事人契约签订后，房屋已实际交付情况下，由于如今的房屋涨价等因素，王某再主张合同无效，显然违背诚实信用的交易原则。
