律师观点分析

             购买农村房屋遇到了拆迁怎么办

        代理人：北京市盈科律师事务所刘洪章律师

   基本案情：

   被告是一名有短暂婚史的离异女性，原夫妻共同财产是北京市朝阳区王四营乡某村的四间正房，经过法院调解，夫妻二人每人两间。离婚后，由于还住在一个院子，前夫经常骚扰她，晚上敲她的门，她想出售这两间房屋搬出居住，由于是农村房屋，且受到前夫的威胁，很长时间没有售出。

   原告得知后表示愿意购买，原告为保险起见，在《房屋买卖合同》里和被告特别约定：将来如遇拆迁，此处房屋所有利益均为乙方（原告）所有，包括区位补偿价和地上物补偿，甲方（被告）应协助乙方办理。原告入住后，将此房屋进行了扩建，改建和装修，封闭了院落，并增设了水管电线电表等生活设施。2009年12月30日，被告与朝阳王四营乡人民政府拆迁腾退办公室达成了《房屋腾退拆迁补偿协议》（货币），并收到了拆迁腾退补偿费461430元，但被告违约，拒不将此款给付原告，原告无奈故起诉到法院。

   法院判决：

   法院将案件定性为房屋买卖合同，并认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的标的物不能违反国家法律法规的规定。宅基地属于农民集体所有，是集体经济组织成员的权利，具有特定的身份性，但原告不具有此特定的身份，所以买卖合同无效。对于合同的无效，双方都有责任，故将拆迁款综合双方的过错大小，以及《房屋腾退拆迁补偿协议》（货币）的内容项目，及双方的实际情况，最后判决一多半的拆迁款归原告所有。

   律师点评：

   关于农村房屋买卖无效的问题，其实没有任何一部法律对此有强制性规定，更多的是依靠立法精神和政府的政策。针对北京地区，因为通州区宋庄画家村事件，北京高院出台了审判意见：原则上无效，个别是有效，但对房屋增值部分，要根据过错程度进行分配，不能让一方因合同无效而获益巨大。

   本案中有特殊之处，就是双方对拆迁利益进行了分配，法院对这个问题进行了回避，没有审理。刘洪章律师认为，如果在拆迁前对此有约定，可能涉嫌名实不符，属于有争论的问题；但如果在拆迁后对此有约定，如果只是纯货币补偿，则是一种典型的债权转让行为，应该受到法律的保护。