作者通过中国裁判文书网检索发现，宁夏回族自治区截止目前上传到裁判文书网中的合同纠纷(不包含不当得利、无因管理)案件的法律文书数量为八万八千四百四十六件。就宁夏回族自治区来说，合同纠纷的文书数量在全部民事案由中稳居第一位，且数量远远超过排名第二的婚姻家庭及继承案件的文书数量。通过大数据检索结果可以发现，宁夏人民的契约意识越来越强，通过法律手段保护自己合法权益的态度也越来越强硬。民事合同行为与社会人的正常生活、工作是密不可分的，诸如旅游、保险、运输、买房等一系列的社会活动，都需要诚实守信的合同当事人践行公平公正、自愿达成的合同。

　　既然说到买房，那么言归正传，回到我们今天的主要话题中来，开发商逾期交房，按照双方签订的《商品房(预售)买卖合同》的约定，买方解除合同的条件已经成就时，作为按揭买房的我们如何能既成功的解除合同，要回首付款，又能不让自己再行偿还按揭贷款呢?让我们带着下面这一真实的案例，跟着作者探寻符合法律规定的解决办法。

　　2013年10月29日，小明与某房产开发公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定：小明购买某房产开发公司开发建设的位于银川市某室房屋(该房屋建筑面积为100平方米，单价为8000元/平方米，总价款为800000元)一套;某房产开发公司应于2015年6月30日前将房屋交付小明;若某房产公司逾期交付超过60日，小明有权解除合同，某房产开发公司自解除合同通知书到达之日起60日内退还全部购房款，并按累计已付购房款的1.5%支付违约金。合同签订后，小明依约向某房产开发公司支付房屋首付款300000元，并向农业银行某支行按揭贷款付清剩余购房款50万元，但某房产开发公司未履行交房义务，并于2015年6月27日向小明出具《承诺书》，承诺于2015年9月30日交付房屋，但某房产开发公司再次失信，未履行承诺。2015年9月1日，小明以邮寄方式向某房产开发公司送达解除合同通知书，但该公司收到通后六十日内拒绝向小明退还购房款，因此发生纠纷。

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，小明作为买方已经按照合同约定向某房产开发公司履行了全部付款义务，但该公司却未按合同约定履行房屋交付的义务，已经构成违约，小明可以据此将某房产开发公司起诉至人民法院以维护自己的合法权益。那么小明的问题来了，解除合同要求开发商退还购房款的话，如果案件久拖不决，小明还要偿还巨额的银行贷款。并且自己先前向银行支付的利息损失又能否要回来呢?如果既能解除合同，要回自己的首付款和预先支付的银行利息，又解除与银行的贷款合同不让自己再向银行还款，岂不完美。带着小明的这些思考，作者依次为大家解决小明的疑惑。

　　注意：法律诉讼本就有着巨大的风险，稍有不慎，就会让自己得不偿失。本案例中，小明可以将某房产开发公司起诉至人民法院要求解除合同，但是必要的主体调查还是要有的。如果某房产开发公司已经濒临破产，资不抵债的话，即使人民法院支持了小明解除合同要求退款的诉讼请求，但其请求可能根本无法执行与实现，反而会导致小明既没了房子又没了钱。自古有云:赔了夫人又折兵的事情不能干!

　　如果某房产开发公司具备退款能力的话，小明的那些疑惑到底能不能完美解决，如何设立诉讼请求才能否被法院支持呢?作者分析如下：

　　首先，小明与某房产开发公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。某房产开发公司作为房屋的开发商，依约交付房屋系其基本的合同义务，根据合同约定，某房产开发公司应当在2015年6月30日前向小明交付房屋，逾期交房超过60日，小明有权单方面解除本合同，现某房产开发公司逾期交房已超过60日，至今未履行交房义务，已构成违约，小明可以请求人民法院解除合同。

　　其次，如果小明解除合同的诉讼请求被人民法院支持的话，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，小明可以请求人民法院解除其与农业银行某支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。

　　再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，商品房买卖合同解除后，某房产开发公司应依约将小明支付的购房款返还小明，并赔偿小明因此所产生的损失。小明可以要求某房产公司返还已付购房首付款300000元及其已向农业银行某支行所还贷本金200000元，支付利息70000元，并可以要求该公司按照合同约定支付逾期交房的违约金。与此同时，小明与某公司签订的《银川市商品房买卖合同》约定“若逾期交付超过60日，小明有权解除合同，某房产开发公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款”，某房产开发公司于收到小明解除合同通知书，应于2015年11月1日前将购房款退小明，但某房产开发公司未在上述期间内退还购房款，构成违约，小明还可以要求某房产开发公司按中国人民银行同期贷款年利率向其支付购房首付款300000元自2015年11月1日至某房产公司实际返还购房款之日的全部利息。

　　最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。现因总房款中的50万元系农业银行某支行支付，小明与农业银行某支行针对涉案房屋办理了抵押权预告登记手续，且法院判决贷款合同解除的，故对剩余贷款本金和利息，应由某房产开发公司直接向农业银行某支行支付，小明不再支付。

　　综上所述，通过作者对小明这一案例的法律分析可知，小明可以解除与某公司签订的房屋买卖合同，要回购房首付款，并且要求开发商承担相应的利息损失与违约责任，更重要的是，法院支持小明诉讼请求的判决生效后，小明还可以不用向银行偿还贷款。至此，相信各位读者通过小明的案例以及作者的法律分析对诸如此类的纠纷应该有了更为详细的了解。

　　重要提示：法律诉讼有其风险，文中案例并不代表所有类似纠纷案件都可以按照此种方式操作。建议有这方面纠纷的读者聘请专业律师设计并代为提起诉讼。另外针对一些不想解除合同而想要求继续履行合同的读者，作者建议，列讼请求时，应当明确有效。比如，1.要求开发商交付房屋的，应当写明要求开发商交付具备合同约定及交付条件的房屋;2.因为办理产权过户手续是不动产登记部门的职责，并非开发商的职责，开发商仅是协助义务，因此要求开发商协助办理产权登记手续时，应当明确要求开发商提供办理产权登记手续所需的各项材料：竣工结算证明、全额购房发票等办理产权登记所需的各项应当由开发商提供的文件，千万不可出现类似于“要求开发商办理过户手续”的诉讼请求!