律师观点分析

天津市滨海新区人民法院

民事判决书

（2016）津0116民初83991号

原告：贾XX，男，1972年3月7日出生，汉族，住天津经济技术开发区。

委托诉讼代理人：张彦荣，天津明洲律师事务所律师。

被告：占XX，女，1970年2月27日出生，汉族，住天津经济技术开发区。

委托诉讼代理人：徐方刚，天津律云律师事务所律师。

被告：杨XX，女，1974年7月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。

委托诉讼代理人：王传虎，天津律云律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋永超，北京盈科（天津）律师事务所律师。

第三人：天津XX房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街99号43门201室。

法定代表人：安XX。

委托诉讼代理人：周XX，该公司员工。

委托诉讼代理人：王XX，该公司员工。

原告贾XX与被告占XX、杨XX、第三人天津XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贾XX及其委托诉讼代理人张彦荣，被告占XX委托诉讼代理人徐方刚，被告杨XX及其委托诉讼代理人王传虎、宋永超，第三人委托诉讼代理人周XX、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告、第三人于2016年8月29日签订的《房产买卖（置换）合同》；2.被告占XX返还原告定金人民币6万元；3.被告占XX承担违约责任，支付原告违约金22.8万元；4.被告杨XX对被告占XX上述义务承担连带责任；5.第三人返还原告中介费、评估费、贷款服务费共17300元；6.本案诉讼费2534元、保全费1482元、评估费5945元由被告、第三人承担。

事实与理由：2016年8月29日，原告与被告订立《房产买卖（置换）合同》，杨XX系占XX委托代理人，第三人系居间人。签合同前杨XX向原告出示了不动产证书及占春花身份证。根据约定，占XX将登记在其名下的坐落于天津开发区恂园南里2号楼1305室出售给原告，价格115万元。合同订立当日，原告向占XX支付定金6万元，杨XX代收，向第三人支付服务费17300元。后，占XX未按照约定期限办理打协议面签手续，于2016年11月1日通过杨XX明确告知原告，因占XX个人原因（房价快速上涨）不再履行合同。

原告认为，根据合同法第九十四条第二款规定，原告有权解除合同。根据合同第六条第5款、第八条约定，占XX应承担违约责任，杨XX应对占XX违约行为承担连带责任。第三人未促成原被告签订正式天津市房产买卖协议，诉争房屋没有交易成功，房屋评估及贷款服务未实际提供，应当将收取的中介费、评估费、贷款服务费退还原告。

原告多次与被告协商无果，为维护自身合法权益，诉至法院，请依法裁决。

被告占XX辩称，占XX未在合同上签字，未收到定金，占XX认为合同无效，原告主张占XX承担违约责任没有依据。

被告杨XX辩称，杨XX没有代理权限，房屋所有权人不追认，合同当属无效；原告在签订合同时未尽审查义务，应承担缔约过失责任；第三人作为中介未尽审查义务，亦应承担责任；应由第三人、原告和被告杨XX分担责任。

第三人辩称，合同生效，第三人介绍的事实存在，评估在进行约号中，已经支付了评估费，没有打协议、办贷款与第三人无关；签订合同时，第三人与甲方核对确认过，甲方认可后才在合同上签的字；11月初，三方商谈时表明了房屋不能出卖的原因，占XX表示孩子需要用房，杨XX表示拆迁需要用房。

本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，被告杨XX和原告贾XX，及第三人工作人员周XX、王XX看房后，原告贾XX（乙方、购房人）与被告占XX（代理人杨XX）（甲方、售房人）、第三人天津XX房地产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《房产买卖（置换）合同》，约定甲方向乙方出售天津开发区恂园南里2号楼1305室房屋，建筑面积85.61平方米；房屋成交价格115万元；房屋有抵押，贷款余额35万元，贷款余额处理方案由甲方自行结清贷款并解除抵押；乙方须支付丙方信息服务费11500元；乙方委托丙方办理贷款手续，乙方须支付丙方贷款服务费600元；乙方选择公积金按揭组合贷款购买房屋，乙方于合同签订当日支付甲方定金6万元，双方于2016年9月20日前办理打协议面签手续，贷款审批通过后双方配合排号办理过户手续；甲方承诺于全款到账当日腾空房屋；甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生约定违约责任，均向另一方支付房屋实际成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应当据实赔偿；在第八条，约定其他事宜部分，手写约定如下：1.甲乙双方认可该房屋现状销售，其中家具家电留与乙方；2.甲方承诺该房屋无户口、无学籍占用；3.甲方代理人承诺签订本协议经由业主本人认可，如甲方有违约行为则由甲方代理人承担相关违约责任。

同日，原告通过第三人向被告杨XX支付定金6万元，向第三人支付中介费、评估费及贷款服务费17300元。

关于《房产买卖（置换）合同》签订的过程，杨XX本人表示，因占XX向杨爱芝借过钱，想通过卖房子还钱，让杨XX在中介登记卖房子；签合同时没有给占XX打电话，因房子一直在出租，房本一直在杨XX手中；2016年中秋节前就占XX让杨XX代理卖房子事宜办理过公证。

2016年11月1日，原告贾XX、被告杨XX、第三人工作人员周XX和王XX面谈时，被告杨XX表示占XX不再出售房屋。被告占XX未按约定办理结清贷款和撤销抵押手续事宜。

经原告申请，本院委托天津同章房地产土地评估有限公司对涉案房屋市场价值进行了评估，天津同章房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋2016年11月1日市场价为137.8万元。原告因此产生鉴定费5945元。

案件审理期间，被告杨XX返还原告定金6万元。

经调解，双方未达成一致。

本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告杨XX在与原告贾XX签订《房产买卖（置换）合同》时出具了房本，带领原告、第三人进行看房，并就相关事宜进行协商，收取定金6万元，因此原告和第三人有理由相信被告杨爱芝具有代理权；合同签订后，被告占XX、杨XX就委托杨XX出售涉案房屋事宜进行过公证，应认定被告占XX认可被告杨XX代为出售涉案房屋。故，原被告及第三人签订的《房产买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告占XX、杨XX所持杨XX无代理权限，占XX未追认，合同无效的理由不成立，不予采纳。

被告占XX未按约定偿还银行贷款办理撤销抵押登记手续，于2016年11月1日明确表示不再履行合同义务，原告有权依据合同法第九十四条规定解除合同。原告主张以起诉之日为合同解除之日的意见成立，应予支持。

被告占XX行为已构成违约，应当赔偿原告损失，损失数额包括合同履行后可以获得的利益。合同约定房屋价款115万元，经鉴定2016年11月1日涉案房屋市场价值为137.8万元，房屋价格存在上涨情况，其中差价属于合同履行后可以获得的利益，被告实际损失应当结合房屋所处区域实际情况、守约方履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。综合上述因素，本院酌情确定违约金为11.5万元。原告主张超出部分不予支持。

至于定金6万元，被告杨XX已经返还原告，在此予以确认。

关于杨XX的责任承担问题，合同约定如甲方有违约行为则由甲方代理人承担相关违约责任，应认定被告杨XX自愿承担连带责任，原告主张被告杨XX承担连带责任的意见成立，应予支持。

关于中介费、评估费及贷款服务费，第三人作为居间方促成了合同的签订，未提供后续服务，依据公平原则，本院酌情确定第三人返还原告13500元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：

一、原告贾XX与被告占XX、第三人天津XX房地产经纪有限公司于2016年8月29日签订的《房屋买卖（置换）合同》于2016年11月7日解除；

二、被告占XX于本判决生效之日起十日内给付原告贾春明违约金11.5万元；

三、被告杨XX对本判决确定的第二项被告占XX的给付义务承担连带责任；

四、第三人天津XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中介费、评估费及贷款服务费13500元；

五、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2534元、保全费1482元、鉴定费5945元，共计9961元，由原告负担5976元，由二被告负担3485元，第三人负担500元，二被告和第三人负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

代理审判员　　周彦权

二〇一七年六月六日

书　记　员　　张晓珅

附：法律释明

《中华人民共和国合同法》

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。