2016年，王先生与爱人注意到，河北香河市中心准备新建一个商场，王先生经过多方考察确定该商场的规模比较大，交通便利又处于香河市中心的黄金地段，于是夫妻二人都觉得商场未来的发展前景一定不错，便决定购买其中一个商铺作为投资。

据王先生称，当时购买了商铺后办理了网签合同，但是没有房本和发票。因为当时房价比较高，业主们便和商场的运营商签署了一个8%的返租协议，即用三年的租金抵还未交付的房款。

除了用3年的租金抵扣房款之外，王先生说，这份返租协议还规定，业主在购买商铺后不得自行经营，3年后按照业主所购房款金额年化收益率8%作为利息，按月支付业主租金。

但是，众多业主还没等到返租，商场运营商负责人竟然跑路了！随后，老的运营商宣布，因为负责人跑路的情况，所以决定将商场整体转租给一个新的运营商来继续经营。新的运营商便以跟老运营商10个月的免租期为由，拒不支付业主租金。直到今年的9月份，新运营商迫于各方压力，出台了一个仅按购房款年化收益2.5%的租赁协议，如果业主觉得这个协议不合理不签的话，新运营商就不同意支付租金。

律师支招

依据王先生提供的《商品房买卖合同》中第15条相应规定，要在60日内由开发商提交手续，为业主办理相应的产权登记。律师表示，该商铺在购买的时候是没有缴纳契税和公共维修基金的，依据目前的情况来看，一定是开发商的责任，业主可以选择退房同时可以要求追究开发商的违约责任。

商品房销售管理办法中明令禁止采用代租代售这种方式进行销售，但是整个案件并不涉及到刑事犯罪，也不会必然导致买卖合同或租赁合同无效。

律师表示，在租赁合同中，虽然约定了第一个运营商是具有转租的权利，但是实际上第一个运营商在运营的过程中已经构成根本违约，因为在租赁合同中对于每年的租金有明确的约定，而第一个运营商已经拖欠了租金，那么在拖欠租金的情况下转租他人，又收不到相应的租金，导致业主的合同目的无法实现，是可以解除合同的。

同时租赁合同中还有特殊的一条，就是在第五条中规定，到期之后如果不能获得相应收益的话，可以要求运营商回购商铺，这也是一个解决方案。因为合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，既然承诺了不能达到预期的情况下要回购商铺，那么作为王先生来说，是可以选择让开发商回购自己的商铺。如果开发商之后可以给王先生办理房产证，那王先生可以要求开发商支付违约金，敦促尽快办理房产证，同时解除与运营商的租赁合同，收回经营权也是合理合法的。