大家都知道，在买房的时候，不管是新房还是二手房肯定都要签订房屋买卖合同，面对一摞摞的合同文件，很多时候销售人员会告知我们在何处直接签名即可。在此提醒大家，在写下自己名字之前，千万不要嫌麻烦，一定要对合同的内容详细的阅读，了解清楚每一项条款的意思，在确定自己没有忽略相关合同细节后，再慎重的决定是否要签署这份合同。

寻求帮助的孟女士，两年前花费600多万购买期房，只因销售人员称房屋前面有一处小院。结果交房时，当初承诺的小院凭空消失，销售人员的解释也含糊其辞，看似详尽的合同暗藏玄机，老两口退房的诉求能否实现？

孟女士和爱人年纪大了，上下楼梯要花费很大的体力。加之爱人患有脑溢血行动不便，能够拥有一套一楼带小院的房子，便成了孟女士心目中的理想户型。

2017年，在听了销售人员对于这套期房的规划介绍后，满心欢喜的孟女士支付了600余万元的购房款。两年来，盼星星盼月亮终于盼到了收房的日子，孟女士却发现并没有当初承诺的院子，销售人员的解释也含糊其辞。

在孟女士签订的购房合同中，有一个关于院落的补充约定，对于院落的面积、用途等进行了相应的说明。这也就意味着，销售人员曾经承诺的院落，是购房合同中的一部分。

当初，促使孟女士购房的院落凭空消失，如今，期望落空，孟女士也迟迟没有收房。经过和销售人员的多次沟通，开发商答应，给孟女士提供了两个补偿方案。一个是可以免交10年的物业费，还有一种补偿方案是，免交20年的停车费。对于这两种补偿方案，孟女士并不满意。权衡过后，她和爱人都希望能够全款退房。面对孟女士夫妇退房的诉求能够实现吗？让我们律师怎么说。

在看过孟女士提供的购房合同后，律师表示，在这份约定十分详尽的合同中，关键要看三点，其一，院子在不在规划面积里面；其二，院子的面积，有没有算在购房款中；最后，一定要看一下合同中关于违约责任的约定。

在商品房预售买卖合同中，如果确有经过政府部门的规划许可的院落，那么在规划图纸之内会有相应的体现。如果是这样的情况，在开发商不能交付的情况下，业主可以选择要求继续履行合同，并且承担违约责任。

购房的当事人，可以到城乡建设委员会申请政府信息公开，对相应的规划进行查询。如果在规划中没有这样的院落，就意味着没有办法要求开发商继续履行合同，将院落交付使用。

回归到孟女士的案子中，在正式的预售合同里，没有提到院落，但是销售人员在销售的过程中，承诺是有这样的院落的，也就意味着按照宣传的角度讲，有院落成为订立合同的一个重要因素。而且院落的面积是确定的，那么即使没有写入合同中，也应当作为合同的一个重要条款，也就意味着双方实际上是对有24平米这样的一个院落，做了相应的约定，院落是要作为合同的一部分进行履行的。

对于目前孟女士提出的退房诉求，律师表示，对于合同解除有两种情况，第一种是约定解除，第二种是法定解除。在孟女士与开发商签订的整个合同中，并没有看到关于没有交付院落可以解除的合同的条款，所以只能考虑相应的法定解除权。

根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

那么本案中，院落补充协议上称，乙方不得因院落面积大小对甲方提出任何主张，这是一个格式条款。对孟女士做了一些解释和说明，但是这个解释说明，与现在的情况完全不符。在这种情况下不能认定格式条款提供一方对购买的一方，进行了一个详尽的解释，因此还是可以认定格式条款无效，进一步争取解除合同。

律师表示，本案中开发商的确存在一定的过错，孟女士可以积极推进，跟对方进行沟通和调解，如果实在无法达成调解，再考虑通过诉讼的方式来解决。另外孟女士要注意尽早取证，比如自己的房子跟其他房子是否存在差价的问题，开发商最初是如何宣传的，如何承诺的，以及销售人员能不能作为证人出庭作证等等。