律师观点分析

A与B等确认合同无效纠纷一审民事判决书
中华人民共和国
北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1804号
原告A，女，1934年11月7日出生，
委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
委托代理人A（郭×之子），
被告A，女，1963年11月19日出生，
委托代理人A（B1之夫），
被告YUANPING（中文名A），女，1954年5月7日出生，
被告ZHANGPING（中文名张×2），女，1956年6月28日出生，
三被告委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
原告A与被告B、C、D确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A委托代理人B、郭×1，被告A、B，被告A之委托代理人B及A、C、D之委托代理人E到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，1991年7月11日，我与A登记结婚，双方均为再婚，A为B与前妻所生之女，2001年12月18日，我与A共同购买了A所在单位的承租公房,×号房屋，产权登记在A名下，2013年3月10日，A去世，2013年6月18日，我向海淀区人民法院起诉，要求分割遗产，诉讼中得知×号房屋已在2010年10月12日以存量房买卖的形式由张×3过户给张×1，对此我一无所知，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，A共同所有，本案诉争房屋为夫妻共同财产，A在没有得到我同意的情况下擅自处分了该房屋，侵害了我的合法权益，故请求法院判令：确认A同B签订的关于×号房屋的存量房屋买卖合同无效；A将上述房屋恢复登记至B名下；诉讼费由A承担，
被告A、B、C辩称，一、郭×已经与A签订夫妻财产协议，符合《婚姻法》第十九条的规定，该协议合法有效应该予以认定，×室为A的个人财产，而且A已经放弃了法定继承权，所以A请求确认该房屋买卖合同无效不符合客观事实，应该予以驳回，《婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力，A与B于1991年7月11日结婚，婚后，A首先提出夫妻财产分开，各自管理各自的财产，各自的财产属于自己所有，各自的财产由各自的子女继承，彼此互不干涉，A和B在婚前各有单位分配住房一套，均为租赁，2000年房改后，2001年3月5日A首先购买了自己单位的住房，A因担心将来发生继承问题，故与A约定，各自房屋由各自的子女继承，彼此之间互不继承，A要求B以公证形式放弃继承A房屋的权利，并承诺将来A购买了其名下的房产后，也做同等的公证，而且A让她的儿子A1首先和C签订了一份放弃继承C房屋的协议，于是三天后的2001年3月8日，A在崇文区公证处进行了公证，公证书显示，A立遗嘱自愿放弃继承B名下的房屋，该房屋由A的儿子A1一人继承，2001年12月18日A也购买了其名下的房屋，为了对应处理以前双方的夫妻财产约定，2001年12月19日，即A购买房屋的第二天就与B签订了以遗嘱为表现形式的夫妻房屋财产协议，该协议约定：双方一致同意A3名下的房产归其三个女儿继承，A放弃该房屋的继承权，从该协议的内容完全可以认定以下事实：1、A认可该房屋为B3个人的财产，2、A放弃对于张×3名下房屋的继承权，A在此遗嘱上签字予以确认，所以，A已经在协议约定中承认了该房屋为B的个人财产，并放弃了涉案房屋的法定继承权，从此，该房屋从夫妻的共同财产中分离出来，成为A的个人财产，该约定是其夫妻二人的真实意思表示，对此，请求法庭予以确认，在A已经放弃继承权，并约定该房屋由A的三个女儿继承的夫妻财产协议生效开始，A就成为具有能够单独处分该房屋的排他性的房屋所有权人，该权利赋予A可以不经过B的同意而直接处分该房屋产权的权利，A将房产卖给其女儿B，就是A单独行使其权利的具体体现，因A处分的是其自己的房产，而不是夫妻的共同财产，因此，正是基于A签字确认夫妻财产协议的法律效力，所以，A无权以处理夫妻财产为由主张合同无效，二、A主张房屋买卖合同无效不符合法律的规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，首先，A和其女儿之间均不存在以欺诈、胁迫的手段与对方订立合同损害国家利益的情形；其次，也不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，因为这是A的个人财产而非夫妻共同财产；第三，也不存在以合法形式掩盖非法目的，等等，通过比照法律条文可知，A在处分自己财产的时候，没有损害任何人的利益，包括所谓的A的利益，因此，A主张B和其女儿张×1的房屋买卖合同无效没有法律依据，三、A名下的房屋为A自己出钱购买，并非A所陈述的共同购买，A生前为×的校长，工龄长达30多年之久，而A辞职后第二次重新参加工作，所以工作年限比较短，在A与B结婚时，A就已经居住在现有的房屋中，而这套房子是单位分配的房屋，A居住的房子也是单位分配的住房，A的单位首先房改后出售房屋，A在购买房屋时，为降低房屋价格，A将其工龄折抵给B，从而降低了房屋的价格，因此，A购买的房屋其中一部分为B出资，而在A购买自己名下的房屋时，是以自己的工龄折抵房款，最后出资4万元左右，均是A3个人出资，这其中也有其三个女儿的出资，A将其中有B3出资购买的房产过户给其子A1，反过来又将A3个人购买的财产说成是共同购买的，这与A和B的生活习惯以及夫妻财产约定不相符合，从现有的证据分析，双方各自坚持各自名下的房屋过户给各自的子女，是当初对于各自名下房屋为各自所有的确认，如果没有这个事实，A是绝不会与B签订以遗嘱为表现形式的夫妻财产协议约定的，所以，A所谓的共同出资购买XX3名下房屋的陈述没有事实根据，四、A的诉讼请求超过诉讼时效，应该予以驳回；因为A对于张×3将房屋出卖给张×1的事实是明知的，因此，法庭可以依据现有证据推定其应该知道，2010年就在A将房屋过户给其子A1后不久，A就告诉B，其已经将名下房屋过户给了其子A1，A听说后当即表示要将其名下房屋予以过户，当天A就与其三个女儿协商房屋买卖过户事宜，在A告知B的第三天，A通知B前来其家中一起办理房屋过户事宜，当时A也在家中，对于过户的事实是清楚的，房屋过户完毕，A拿到房产证后，告诉了A，A当即表示认可，并表示这是以前和A商定好的，其次，A和B有明确的财产约定，故此，A将财产过户给A1后，告知A是很正常的，XX，A将房产过户给其女儿，A不仅仅知道此事，而且表示赞XX，这一点与双方放弃对彼此房屋继承的协议中的立场和态度是一致的，也是符合生活常理的，第三，A与B是夫妻关系，作为夫妻，婚姻法赋予夫妻之间共同财产管理的权利，鉴于双方在生活中充满矛盾，特别是在财产问题上，仅仅从双方办理关于房屋的公证和夫妻财产的约定就能够充分证明这一点，所以，我们完全可以根据A在本案中的实际情况，推定A应当知道B将房屋过户给C的客观事实，1、A与B为夫妻，夫妻关系是A应当知道房屋已经过户的前提，在所有的人际关系中，夫妻关系是特定对象之间的人际关系，其特殊性就是天天生活在一起，彼此之间熟悉彼此的生活习惯和财产现状，2、如果A视B已经过户的房子为夫妻的共同财产，则在A疏于管理的情况下被过户，这不能成为不应当知道过户的理由，因为法律上的推断是基于双方的人身依附关系、双方关系的亲疏以及对于共同财产的管理职责等来判断其是否应当知道房屋被过户的事实，本案中，A作为B3的妻子，对视为共同财产行使管理权，是应当知道财产现状的第一人，因此，A应当知道房屋被过户的事实，3、我们设想一下，在A将房屋过户给A1的事实告诉张×3后，A的第一反应是什么？肯定是处于极度不满的状态，因为双方已经约定在去世后将房屋过户给各自的子女，没有想到A提前下手办理过户，因此，A明确表示将房屋过户给他女儿实属正常之举，A在B于2010年10月将房屋过户给张×1后长达三年的时间，始终保持缄默，就是因为A知道过户的事实，而且，A获知过户房屋信息的途径是多种多样的，所以，单从这一点上来讲，我们有理由相信，A应当知道房屋已经被过户的事实，所以，基于上述事实和理由，建议法庭，依据民法通则第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定，推定A应当知道B出卖房屋的事实，A出卖房屋的时间为2010年10月，而A起诉的时间为2013年3月，已经超过两年的诉讼时效保护期限，应该予以驳回，五、A已经购买了×号房屋，该房屋已经属于A个人的私有财产，2010年10月12日张×1购买了其父张×3的房屋，缴纳了各种契税，取得了该房屋的所有权，时至今日，该房屋已经为A的个人财产，其取得房屋所有权的形式合法有效，因此认定买卖合同无效的条件不成立，六、坚决驳回A的诉讼请求，纵观全案，A的做法有违诚实信用的基本原则，在A已经认可B3单独享有房屋所有权的情况下，根本没有主张合同无效的法律基础，但是，A仍然出面力争，究其根本原因，是因为A想给其子A1争夺财产，在当时，为了排除A的儿子A1在得到其母亲的房屋后又通过A的继承权继承C3的房屋，A与B1于2000年3月5日签订房屋约定一份，明确约定A放弃继承B3名下的房屋，虽然关于A是否享有张×3名下财产继承权的问题不是本案涉及的焦点，但是，A可以在郭×继承B的房屋后，在A去世后继承A名下的房屋，实际上也就是涉案房屋，所以，A要继承B房屋的最终目的是清楚的，就是想将该房屋将来交给A1，虽然当时A的房屋还是租赁房屋，但A和B彼此之间的真实意思表示是清楚的，那就是：即使A将来有了房屋，A1也放弃通过A继承C的房屋，间接地继承A的房屋，综上所述，A已经购买了其父张×3的房屋，A主张该房屋买卖合同无效是错误的，鉴于A与B之间的房屋财产协议合法有效，所以，A要求认定房屋买卖合同无效的诉讼请求不能成立，应该予以驳回，另外，A所述对过户一事一无所知不属实，A持有诉争房屋产权证原件的情况，也可以证明A与B约定好了将诉争房屋过户给张×1，
经审理查明，1997年7月11日，A与B登记结婚，双方均系再婚，A与前妻袁×1育有张×1、袁×、B，A与前夫育有A1，A于2013年3月10日去世，
2001年12月18日，A与北京XX签订了出售公有住房协议书，约定由A购买×号房屋（以下简称×号房屋），后该房屋下发了房屋所有权证，产权登记在A名下，2010年10月12日，A与B签订了存量房屋买卖合同，约定A将×号房屋售予张×1，成交价格为人民币60万元，后双方办理了过户手续，现×号房屋产权登记在A名下，
A主张B在未经其同意的情况下将×号房屋出售给张×1，A与B属于恶意串通，为此A提交了其子A1与C1互发邮件的记录，证明2013年3月A仍在隐瞒已经将×号房屋买卖过户的事实，该邮件记录中，A要求与B商量×号房屋的事宜，A称因家庭事务，还没有时间商量，A对该邮件记录的真实性认可，但主张其并未隐瞒房屋过户的事实，
张×1、A、B主张C与D在夫妻关系存续期间已有财产约定，双方各自管理各自的财产，各自的财产归自己所有，为此，A、B、C提交了D生前的录像及D于2010年10月19日所写的一份说明，该录像中，A陈述了其与B各自财产分开的情况，A确认该录像中的老人为B3，但认为该录像不完整，有诱导和胁迫的可能，即使是A3个人真实意思表示，也与事实不符，上述说A，“我与A1991年9月1日结婚之日起，直至今日廿载，由A提意，我们在经济要分开，即饭钱及煤、水、电由两人分摊，而自己日常所费用，衣、帽、鞋、袜、乘车、打的等则由各用自己的工资，我同意她的意见，廿年来相安无事，未有纠纷……她买×1号房，她出的钱，我买×号房，是我出的钱，”A认可该说明的真实性，但认为这仅是A的个人陈述，内容不属实，
A1、B、A2主张D与A3已约定各自的房屋由各自的子女继承，彼此互不干涉，A要求B以公证形式放弃继承A房屋的权利，并承诺将来A购买了其名下的房产后，也做XX约定，且A先和B签订了一份放弃继承B房屋的协议，为此，A、B、C提交了张×3于2000年3月8日所作公证遗嘱一份、张×3于2001年12月19日所作遗嘱一份及D于2000年3月5日所写《房屋约定》一份，该公证遗嘱载明“我爱人A于1998年12月2日购得房产一处，地点在XX，按法律规定，应为我与老伴A共有财产，现我自愿，无他人胁迫，神志清楚的条件下，立下遗嘱，待我死后，我于上址中占有的产权，全部遗留给A，”A认为该公证遗嘱与本案无关，其确认×1的房屋于2005年通过房屋买卖的形式过户至A1名下，2001年12月19日的遗嘱载明“我购买了×号单元房一套，三室一厅，共63㎡，由于我年老多病，一旦去逝，此房产作如下处理：我去世后，此房由我老伴A远居住，直至去逝为止，此房的产权，由我大女儿A、三女儿B、二女儿C享受此房的继承权，”落款处有A与B的签名，A认可该遗嘱的真实性，但认为这仅是A3个人的遗嘱，并非协议，A或为证人，或为见证人，该遗嘱是A对其个人遗产的处理，2000年3月5日的《房屋约定》由A书写，内容为：“我母亲A与继父B目前承租×号一套房70㎡，我承诺如果母亲和继父去世，我不会去承租此房，而由继父三女儿A继续承租，同时继父也同意我和我爱人A居住的×1号一套房66.57㎡待我母亲去世后由我来独立继承此房产，与其它任何人无关，”落款处有A与B的签名，A认可该协议的真实性，但认为这仅是对×号房屋谁来承租的约定，且是A与B的约定，并非A与B的约定，
另，A提交了B分别于2003年12月11日、2008年9月15日所写的两份遗嘱，2003年12月11日的遗嘱载明×号房屋由A、B、C2、C1四人继承，具体如何继承，按法律规定平心静气商量解决，2008年9月15日的遗嘱载明“……我于2001年12月18日，又购买了我现住的×的房屋，我曾请A到海淀区公证处公证，与我上次到崇文区公证处一样，也作一个同我一样的公证，叫A也放弃我购房内她那一半产权，结果她却不去公证，显然她别有用心，为此，立此遗嘱，（一）我死后，现于老伴A同住的×的三居室房屋，分别由我长女袁×、二女A、三女B继承，A无权继承，……”A、B、C认可上述两份遗嘱的真实性，
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、产权证、遗嘱、公证书等证据材料在案佐证，
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，
×号房屋系A与B婚姻关系存续期间购得，应属夫妻共同财产，《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力，”
具体到本案中，A、B、C主张D与E在夫妻关系存续期间已有财产约定，双方各自管理各自的财产，各自的财产归自己所有，各自的房屋由各自的子女继承，彼此互不干涉，根据A、B、C向本院提交的证据，2000年3月5日《房屋约定》由A亲笔书写，其在该书面材料中明确表示不会在A去世后承租×号房屋，而由A继续承租，A同意×1房屋待B去世后由B1独立继承，虽然×号房屋及×1房屋均系A与B3的夫妻共同财产，但A1系A之子，且其与A作出上述有关两套房产的重大约定，A必然知情，该约定达成的三日后，即2000年3月8日，A就通过设立公证遗嘱的方式将其对B于夫妻关系存续期间购得的×1房屋所享有的产权全部遗留给B1，且×1房屋于2005年通过房屋买卖的形式过户至A1名下，
A于2001年12月19日所立遗嘱载明其去世后，×号房屋由其三个女儿继承，A在该遗嘱上签名确认，A虽主张该遗嘱仅为B3个人的遗嘱，并非协议，其或为证人，或为见证人，该遗嘱是A对其个人遗产的处理，但是，该遗嘱系A的自书遗嘱，按照继承法之规定，自书遗嘱无需见证人签字确认，故A所持其或为证人、或为见证人的主张不能成立，同时，结合×1房屋的处理情况，可以确认A1、B、A2所持主张成立，即A与B在夫妻关系存续期间约定各自的房屋由各自的子女继承，A在2001年12月19日的遗嘱上签字的行为应视为以遗嘱作为表现形式的夫妻财产约定，该约定对A及B均具有约束力，同时，A虽提交了B分别于2003年12月11日、2008年9月15日又立的两份遗嘱，但A在最后所立的2008年9月15日遗嘱中同样表示×号房屋由其三个女儿继承，与2001年12月19日所立遗嘱并不相悖，
综合上述证据及认定，基于A与B已经达成以遗嘱作为表现形式的夫妻财产约定，故×号房屋应属张×3个人所有，A与B通过签订房屋买卖合同的形式将该房屋过户至B名下的行为并无不当，本院对A的各项诉讼请求均不予支持，
综上所述，依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回A的全部诉讼请求，
案件受理费七十元，由A负担，已交纳，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，
审　判　长　　庞　松
人民陪审员　　A
人民陪审员　　方　梅
二〇一四年十二月十一日
书　记　员　　董琳雪