近期代理了一起房屋租赁合同纠纷案，虽然金额比较小，但很有意思。一位经朋友介绍来访的当事人找到我，他向我介绍：2020年3月为开办便利店，在58同城网上看到某小区车库招租广告，遂与房东联系并签下租赁合同，拟用于开店。合同签订后，当事人支付了一年房租及押金若干。此后，该当事人即前往办理开店营业执照，但被有关部门告知该车库不能用于商业经营，无法办理营业执照。后当事人与房东协商退租不成，遂找到律师，希望通过诉讼退房退租，挽回经济损失。

了解案情后，当时我初步分析认为，退房退租的前提就是终止该份房屋租赁合同，一般来说终止合同的方式有两种：1、行使合同撤销权，撤销合同；2、行使合同解除权，解除合同。

第1种方式撤销合同，我们需要找到对方存在欺诈等行为，使我方在违背真实意思的情况下签订合同，这个条件要求比较高，让法庭作出这样的认定往往比较难。第2种方式解除合同，很显然不符合合同撤销权的行使条件的情况下，我方就是违约方，通常情况下违约方是没有合同解除权的。但在《九民会议纪要》出台后，赋予了一些长期性合同如房屋租赁合同履行中出现僵局情况下违约方有合同解除权。所以初步考虑后我决定采用违约方起诉解除合同的方案，虽然仍会承担违约责任，一般情况下法院会判决不超过6个月房租的违约赔偿，总体上讲是能达到当事人的诉讼目的。

之后，在收集当事人提供的证据材料过程中，我发现双方就退房退租问题有过多次的微信协商，留下了大量的微信聊天记录。从微信聊天记录中我发现双方的一段对话，让我重新调整了诉讼思路。这段微信聊天记录形成于2020年5月份的某一天，房东在微信中说“你看看，如果实在不行这个我把房租退你，押金你肯定拿不到，如果行的话这两天我们把事情处理了”。然后我的当事人立即回了一句“好的”。但是之后的对话显示房东又反悔了。就是这一段微信对话，我分析认为，房东提出退还房租，押金不退的意思表示属于解除合同的要约，我的当事人回答“好的”构成承诺。双方在案涉争议中已通过微信聊天方式对合同的解除及条件协商一致，形成了解除合同的协议。双方签订的房屋租赁合同自这段对话完成时解除。因此，我立即调整了诉讼思路为确认合同解除，并要求对方按微信聊天协商的条件履行全额返还房租的义务。后本案诉讼至法院，法院判决支持了全部诉讼请求。这种情况下的诉讼结果明显要好于违约解除合同的法律后果。