律师观点分析

原告王XX与被告南通XX公司(以下简称“XX公司”)、深圳市XX公司（以下简称“开元XX”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王X、徐XX，被告XX公司的委托诉讼代理人施X，被告开元XX的委托诉讼代理人季XX、唐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告装潢、财物损失61691元，租金损失（直至案涉排污管道隐患消除为止）暂计48000元，合计损失110691元；2.判令两被告对排污管道整改，确保通畅，彻底消除堵塞隐患；3.判令被告开元XX免除原告实际居住前的物业费、车位费。事实和理由：原告于2015年5月31日向XX公司购买位于南通市。房屋交付后，原告进行了装潢，不料该幢房屋于2017年11月11日因地下室排污管道堵塞造成污水从卫生间马桶倒灌至屋内，造成装潢及财物被污水浸泡而毁损。原告认为XX公司作为建设单位未按照设计规范施工，应当承担保修责任，开元XX未能对物业公共部位、共用设施进行查验，均存在过错。
被告XX公司辩称，排污管道的设计和施工均符合国家规范性要求。根据《住宅保修说明书》约定，管道堵塞的保修期为2个月，从2015年12月31日原告收房至2017年11月管道堵塞，已经超过了保修期。案涉房屋排污管道经过专业设计院设计，通过了相关部门审核，施工也符合国家规范，属于合法设计，没有整改必要。被告对原告的损失不应当承担赔偿责任，同时原告的房屋租金标准计算过高，且只能计算至评估现场查看之日，不能无限期计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告开元XX辩称，原告入住时不存在排污管道堵塞问题。管道堵塞物为卫生巾、卫生纸、粪便等，堵塞位置位于立管45度的拐弯处，距地下机动车库顶检修口40厘米处，处于3号楼108室房屋内，非被告服务的室外公共部位。原告也没有证据证明被告疏于管理、查验或明知而未尽管护义务，故被告不应承担赔偿责任。关于物业费、车位费的减免与本案争议无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：XX公司是南通市万达华XX的开发建设单位，开元XX为该小区的物业服务单位。王XX于2015年5月31日向XX公司购买位于南通市商品房（建筑面价108.73平方米）及地下车库，总房款820525元。房屋于2015年12月31日交付后，王XX便进行了装潢。XX公司提供给王XX《住宅质量保修说明书》中规定：“管道堵塞的保修期为2个月，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期为2年。”2017年11月11日因地下室排污管道堵塞，污水从卫生间马桶倒灌至案涉房屋内，造成装潢设施及其他财物被污水浸泡而毁损。事发后XX公司疏通了管道，开挖了108室房屋的卫生间，查看堵塞原因，并拍摄了照片。《万达华府前期物业服务协议》第二条约定基础性物业服务包括了房屋共用设施设备的维护和管理，共用设施设备是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水想、水泵、给排水管道、窨井、垃圾管（房）、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元门、公用设施设备。
根据王XX的申请，本院委托南通XX公司对因污水倒灌给王XX造成的财产损失进行评估，该公司于2018年6月16日作出了资产评估报告（通高信评报〔2018〕第23号），评估范围为：南通市港闸区万达华XX因溢污而受损的地面、墙面、门、门套、橱柜及冰箱、洗衣机等电器，评估基准日为2018年2月13日，损失财产费评估值为62691元。王XX支付鉴定费2500元。
另根据王XX的申请，本院委托苏州市XX公司对案涉房屋排污管道的施工与施工图是否一致等事项进行鉴定，该公司于2019年1月6日作出鉴定意见书，鉴定结论为：“1、排污管道的管径与工程施工图不一致（此不影响排水能力）”；排水立管PL-2现场施工轴向偏置设2个45°弯头与设计施工图不一致。2、不能判定排污管道的施工违反规范要求，但在设计阶段应尽量避免此做法，实际上在设计时也是可以解决的。3、图纸与排污管道施工不一致的情况下会在一定程度上增加管道堵塞风险，但无法对风险概率做定量分析。”王XX支付鉴定费20000元。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据本案查明的事实，排污管道堵塞造成污水返流的原因有管道安装存在堵塞风险和疏通管理不及时。案涉房屋在XX公司向王XX交付时已经经过验收，一般应当认定房屋质量合格，但在有证据证明房屋存在瑕疵的情况下，应当根据实际查明的事实来判定房屋是否存在瑕疵。根据《建设工程质量管理条例》第二十八条的规定，施工单位必须按照施工图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计。根据鉴定机构的鉴定意见，案涉管道管径、弯头设计与施工图不一致，增加了管道堵塞的风险，虽然无法认定管道安装是否符合国家规范，但在管道施工不符合施工图的情况下，施工是否符合国家规范的举证责任应当由XX公司承担。现XX公司没有提供证据证明其施工符合国家规范，应当承担举证不能的法律后果，因弯头设计增加了管道堵塞风险，存在过错，与王XX的损失存在因果关系，应当承担赔偿责任。《住宅质量保修说明书》规定管道堵塞的保修期为2个月，该保修项目应当是针对管道安装符合施工图的前提下因其他原因造成的管道堵塞，因此，本案应当适用给排水管道保修期为2年的规定。从房屋交付至管道堵塞事件，尚未超过2年，XX公司应当承担保修责任，其辩称已经超过2个月的保修期的意见本院不予采纳。
根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业对于公用设施设备负有日常维护管理的义务。污水管道系业主共用的设施，属于物业管理范围。案涉污水管道系万达华府3幢业主所共用，应纳入物业服务合同所规定的公用设施设备范围，无论在室内还是室外，均应当进行日常维护管理。开元XX提出污水管在业主室内，不属于物业服务合同规定范围内的公用部位，无法维护也不属于其维护范围的意见，本院不予采纳。开元XX虽然提供了排污水管巡检记录，但其只是对管道排污口进行了检修，并没有对管道内是否存在堵塞物进行疏通。根据两被告的陈述，在疏通管道时发现弯头处堵塞了卫生巾、卫生纸等垃圾，说明了开元XX没有尽到及时疏通的责任，具有过错，对王XX的损失应当承担相应的赔偿责任。
根据查明的事实，应当认定管道堵塞的原因为管道弯头增加了堵塞风险与疏通不及时相结合所致，如果不存在管道弯头或及时疏通，都可能避免管道堵塞事件的发生，因此，XX公司、开元XX应当根据各自的过错及原因力的大小各自承担赔偿责任。堵塞管道的杂物为生活用品废弃物，而不是体积较大的非生活用品，不能证明业主存在明显的不当使用行为，两被告关于王XX应向不当使用的业主主张权利的意见本院不予采纳。综合本案的实际情况，管道安装弯头是造成堵塞的主要原因，且XX公司在移交物业时未能告知开元XX管道存在弯头增加堵塞风险的情况，导致开元XX未能采取更加有力的针对性疏通措施，故XX公司对王XX的损失应当承担主要责任。但XX公司未告知管道存在弯头的情况不能免除开元XX的疏通义务，开元XX未能尽到及时疏通义务，是造成管道堵塞的次要原因，对王XX的损失承担次要责任。
关于王XX因污水倒灌事件所造成的损失如何确定的问题。原、被告双方对装潢设施、家具家电等财产损失62691元没有异议，本院予以确认。因污水倒灌后，装潢设施及家具用品被毁损，在诉讼过程中因对财产损失及事故原因进行鉴定，客观上导致王XX无法使用房屋，应当参照租金来确定房屋空置所形成的损失。为证明租金标准，王XX提供了XXX网站所反映的房屋租赁信息，该网站反映了同地段相同型号的房屋租金挂牌价为每月3200元至3500元，但XX公司只认可每月2600元。因网站上挂牌价是出租方的单方意思表示，实际成交价格需要与租赁方协商一致才能确认，王XX也未能提供租赁合同证明案涉房屋租金的实际市场价格，本院酌情按照XX公司认可的每月2600元计算租金损失。关于租金的计算时间，从污水倒灌之日至原因查明之前，王XX因客观原因无法使用案涉房屋，在本院于2019年1月22日将苏州市XX公司对污水倒灌原因作出的鉴定意见书送达给王XX后，王XX应当可以使用房屋，计算租金损失的时间为污水倒灌发生之日至鉴定意见送达之日，故本院酌情为14个月，即租金损失为36400元（2600×14）。
综上，根据管道堵塞的原因及当事人的过错，本院酌情确定XX公司对王XX的损失承担70%的赔偿责任，开元XX承担30%的赔偿责任，即XX公司赔偿69363.7元（99091×70%），开元XX赔偿29727.3元（99091×30%）。
根据现有证据，无法认定管道安装不符合国家标准，造成管道堵塞是多种因素结合导致，只要加强管道疏通，业主正常使用，应该能够避免管道堵塞的发生，故王XX要求被告对排污管道进行整改的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。王XX提出的要求开元XX免收物业费、车位费的诉讼请求不属于本案审查范围，应当另行解决。
依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十二条规定，判决如下：
一、被告南通XX公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告王XX69363.7元；
二、被告深圳市XX公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告王XX29727.3元；
三、驳回原告王XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2514元，减半收取计1257元，鉴定费22500元，合计23757元，由原告王XX负担50元，由被告南通XX公司负担16595元，被告深圳市XX公司负担7112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2514元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国XX）。