律师观点分析
殷XX与重庆XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5460号
上诉人（原审被告）：重庆XX公司。
委托诉讼代理人：A。
委托诉讼代理人：A。
被上诉人（原审原告）：A。
委托诉讼代理人：A。
委托诉讼代理人：A。
上诉人重庆XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人A商品房销售合同纠纷一案,不服重庆市合川区人民法院于2016年3月21日作出的（2016）渝0117民初687号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后,依法组成合议庭进行了询问。上诉人XX公司之委托代理人A,被上诉人A之委托代理人B、C参加了询问。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决,驳回A的诉讼请求。事实和理由：1、逾期办证违约金应根据A每月实际偿还的贷款本金分段计算；2、A在领证表上已经签字确认,在领取产权证后双方权利义务了结,因此XX公司不应支付逾期办证违约金。
A辩称：1、双方签订的商品房买卖合同约定了XX公司逾期办证的违约责任及违约金的计算方法,不应按A公司主张的方式分段计算；2、从领证表内容看,XX公司存在欺诈行为。
殷XX向一审法院起诉请求：1、判令XX公司向殷XX支付因未在规定期限内取得房屋登记受理单的违约金共计18808.83元。2、本案全部诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：被告重庆XX公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。原告A与被告重庆XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》,合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：原告购买被告开发的房屋一套,房屋总成交金额为401,898元,原告于签订合同之时向被告支付首付款120,898元,其余款项28.1万元在被告指定的XX按揭贷款。合同第七条约定：被告应在2013年12月31日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。第八条约定：被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备……。合同第十三条约定为：预售商品房的,在本商品房实际交付使用之日起60日内,由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的,被告应在签定本合同10日内,将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金,并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。另原、被告双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议,作为合同附件。补充协议第一条第1款约定：双方按合同所列地址进行联络,本合同约定书面通知方式包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络,视发出挂号邮件后第七天为收讫,公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指原告实际支付给被告的房款（不包括XX提供的按揭款）和实际已归还给XX的按揭款本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后,原告向被告实际支付了首付款120,898元,另部分款项28.1万元向XX进行的按揭。2014年3月21日,被告取得所售房屋的竣工验收备案登记证。2014年4月11日,被告在合川XX登载了公告,要求业主于2014年4月14日-2014年4月16日接房。公告发出后,购房业主从2014年4月14日起陆续接房。原告于2014年12月1日接房,并签署业主接房确认表。被告交房后,于2015年9月6日向土地房屋管理机构提交办证相关资料,并取得业务受理通知书。被告于2015年12月起向小区业主陆续发放房地产权证,并制作了渝永?XX房屋产权证领取明细表,该表末尾处备注有：“本人购买的XX?XX房屋,现产权证甲方已办理完毕,并由本人签收。《重庆市商品房买卖合同》中甲方的合同义务已全面履行完毕,互相不再有其他责任”。现原告并未在该表上签字。原告认为被告逾期取得房屋登记受理单,应向原告支付逾期取得房屋登记受理单的违约金,故原告起诉来院,其诉请如前。庭审中,原告对补充协议的效力提出异议,认为补充协议系格式合同,第十条关于已付房款的约定属于部分免除被告的责任,部分限制原告的权利,被告未对该条做到显著的提示,故该条应为无效。
还查明,原告于2014年2月13日向XX按揭贷款28.1万元,每月13日归还按揭款,截至2015年8月13日止,原告贷款余额为270052.57元,已归还按揭贷款本金10947.43元。
一审法院认为,被告是具有房地产开发经营资质的企业,原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,对双方具有法律约束力。双方签订的重庆市商品房买卖合同约定,被告应在2013年12月31日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。但被告于2014年3月21日取得所涉房屋的竣工验收备案登记证,于2014年4月11日登报公告,要求业主于2014年4月14日接房。原告于2014年12月1日办理接房手续,并确认接房。故原、被告之间的实际交房时间应为2014年12月1日。原告认为被告于2014年3月28日交房,该事实一审法院不予确认。被告于2014年12月1日交房,接照合同约定,被告应该在60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单,而被告于2015年9月6日才取得登记受理单,被告的行为已构成违约,应承担违约责任。关于“已付房价款”问题。双方签订的补充协议第十条对此进行了明确约定,即指原告实际支付给被告的房款（不包括XX提供的按揭款）和实际已归还给XX的按揭款本金的总和,补充协议即是对主合同的补充,双方应有充分的注意义务,协议系双方自愿签定,该部分约定未违反法律及行政法规的强制性规定,对原、被告双方具有法律约束力。在计算违约A,对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算。被告要求以首付款项加上实际偿还给XX的按揭本金之和为计算基数计算违约金,一审法院支持。被告2014年12月1日交房,于2015年9月6日取得受理单,被告违约220天。原告向被告支付了首付款120,898元,原告在被告取得受理业务通知书前,总计偿还XX按揭贷款本金10947.43元。故被告应支付原告逾期取得房屋登记受理单的违约金为2901元[（12.0898元＋1.0947元）×220]。至于房屋产权领取明细表中的备注内容。原告未在该表上签字,更谈不上免除被告责任的问题。
一审法院判决：“一、由被告重庆XX公司于本判决生效后五日内支付原告殷XX逾期取得房屋登记受理单的违约金2901元。二、驳回原告A的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理270元,减半收取135元,由原告A承担110元,由被告重庆XX公司承担25元。”
二审中,双方当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为,根据二审中诉辩双方的意见,本案二审的争议焦点为：1、一审法院计算逾期办证违约金的方式是否正确；2、领证表能否作为双方权利义务了结的依据。现分别评析如下：
1、关于一审法院计算逾期办证违约金的方式是否正确的问题。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定,逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,逾期超过60日后,XX公司按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；且双方补充协议第十条约定,双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括XX提供的按揭款）和实际已归还XX的按揭本金的总和。故一审法院按照补充协议的约定,以A实际已经偿还的贷款本金总额加上首付款之和作为计算逾期办证违约金的赔偿基数并无不当,本院予以维持。对于XX公司就该计算方式提出的异议,因与庭审查明的事实不符,本院不予支持。
2、关于领证表能否作为双方权利义务了结的依据的问题。本院认为,A既未在该表上签字确认,XX公司也无其他证据证明双方就涉案房屋的权利义务已经了结,故一审法院认定该备注内容对殷XX不具有约束力,不能免除XX公司承担逾期办证违约责任并无不当,本院亦予以维持。
综上所述,XX公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下：A驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费270元,由重庆XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 A
代理审判员 B
代理审判员 C
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 D
书 记 员 E
