律师观点分析

陈某与谭某某签订房屋买卖合同，约定陈某购买谭某某所有的某处房屋，房屋成交价 33 万元，谭某某保证房屋没有产权纠纷，否则承担违约责任。陈某按照合同约定向谭某某支付房款定金 23 万元后，谭某某一直未能给陈某办理不动产权证书。经了解， 因谭某某未按时偿还购房款导致其对前述房屋不再享有所有权， 双方签订的房屋买卖合同已经无法履行。

陈某委托郭志强律师向法院提出诉讼请求：1.判令解除陈某、谭某某签订的房屋买卖合同（合同额 33 万元）；2.判令谭某某向陈某返还定金 29.6 万元。3.案件受理费、保全费等诉讼费用由谭某某承担。

谭某某辩称，没过户的原因是因为想走内部改合同程序；房子在 2017 年就交付陈某，陈某一直正常出租；不同意陈某的诉讼请求。

法院认为，陈某与谭某某签订的房屋买卖合同，除定金条款外，双方当事人意思表示真实一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，由于谭某某的原因，涉案房屋被法院判决返还某公司，双方的房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，陈某要求解除与谭某某签订的房屋买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。由于房屋买卖合同不能继续履行系因谭某某的原因造成，故谭某某应当承担违约责任。按照合同约定，陈某向谭某某支付定金 230000 元，该约定违反了“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，超过 20的部分无效，应当认定陈某交付的 230000 元中定金为 66000 元，其余 164000 元为购房款，因谭某某的原因不能履行继续合同，谭某某应返还陈某购房款，并双倍返还定金。谭某某在为陈某补写数据时虽注明了定金为 30000 元，但该收据系谭某某单方后补，不影响定金数额的认定。陈某的诉讼请求合法有据， 法院予以支持。谭某某不承担责任的理由不能成立，法院不予采纳。双方签订的合同解除后，陈某应当及时返还谭某某涉案房屋。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、解除原告陈某与被告谭某某签订的房屋买卖合同；

二、被告谭某某于本判决生效之日起十日内返还陈某预交购房款 164000 元，双倍返还定金 132000 元，合计 296000 元。

三、原告陈某于本判决生效之日起十日内返还被告谭某某房屋。

案件受理费 6250 元，减半收取计 3125 元，财产保全费 1117 元，由被告谭某某负担。