律师观点分析

江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏04民终2192号 上诉人（原审原告）：常州市XX公司，住所地常州市天宁区XX家头（龙兴浜）溪河西XX， 法定代表人：A，系该公司总经理， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：常州市XX公司，住所地常州市天宁区XX， 法定代表人：A，系该公司总经理， 被上诉人（原审被告）：A，男，1981年11月19日生，汉族，住常州市天宁区， 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：A，常州市XX法律工作者， 原审第三人：常州市XX，住所地常州市天宁区， 诉讼代表人：A，系该委员会主任， 委托诉讼代理人：A，常州市XX法律工作者， 上诉人常州市XX公司（以下简称聚拢公司）因与被上诉人常州市XX公司（以下简称同成公司）、A，原审第三人常州市XX（以下简称三皇庙村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2017）苏0402民初6154号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， 聚拢公司上诉请求：1、撤销一审法院判决，在查明案件事实基础上依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担，事实与理由：一、原判决未依职权审查案涉租赁合同效力、调取相关证据，导致案件基本事实不清，被上诉人一审当庭提供的《补充协议书》与案涉租赁合同相互印证证明，上诉人与被上诉人一签订的《场地租赁合同》租赁标的系农村集体土地，且根据该补充协议第五条的约定，能够合理推知，案涉租赁场地性质为耕地，因农村集体土地的流转涉及国家利益，原审法院未依职权主动查明案涉土地性质，径行认定案涉租赁合同合法有效，审判程序违法，二、原判决违背证据规则要求上诉人举证证明案涉土地性质，导致判决结果对上诉人严重不公，案涉租赁合同标的物系农村集体土地，且有初步证据证明该块土地系耕地，涉及可能损害国家利益，依法应当由人民法院调查搜集相关证据，一审法院要求上诉人举证证明案涉土地性质，与最高院相关证据规则明显不符，三、原判决事实认定错误，上诉人的诉请并不违反诚实信用原则，1、不论案涉租赁合同是否有效，上诉人已向被上诉人一支付了一年的“租金”18万元，不存在有违诚信行为，2、上诉人于2017年7月22日搬离案涉场地，并非因环保未达标，而是因案涉土地自始不得用于非农建设，无XX保手续，被迫搬迁，3、原审第三人作为案涉土地管理人，以案涉土地不能用于废铁回收为由，不同意转租案涉土地并要求上诉人限期搬离的行为客观存在，上诉人因此提出诉讼，庭审中发现案涉合同存在其他无效事由而变更理由，均系正常依法行使诉讼权利行为，4、上诉人主张返还剩余租金，系基于合同无效的返还财产之诉，并未按照合同解除之诉主张相应权利，一审法院认定上诉人承认案涉租赁合同效力缺乏事实依据，四、原判决法律适用错误，1、案涉租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条的强制性规定，根据合同法第五十二条，应当认定无效，2、案涉租赁合同的效力审查，涉及可能损害国家利益，依法应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款之规定，3、本案依法应当适用合同法第五十二条、第五十八条以及公司法第六十三条之规定，判令被上诉人返还上诉人剩余租金并赔偿上诉人相应损失， 同成公司、施成伟辩称，一、本案《场地租赁合同》依法有效，上诉人称涉案租赁场地性质为耕地，因土地用途不合法导致本案场地租赁合同合同无效之上诉理由依法不能成立，根据《农村上地承包法》第60条第1款规定,承包方违法将承包地用于非农建设的,由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚，可见对改变土地农业用途的违法行为,法律只规定通过行政程序予以处罚，因此,法律法规中关于禁止改变土地用途的规定,应属强行性规范中的取缔性规定,对该规定的违反并不影响合同效力，《最高人民法院关于适用若干的解释(二)》第14条又将上述条款中的“强制性规定”限缩为“效力性强制性规定”，最高院发布《关于当前形势下市理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》,要求法院“正确适用强制性规定,稳认定民商事合同效力”,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效:违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力，《农村土地承包法》“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”及“土地承包经营权流转的不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”等条款属于管理性强制性规定,擅自改变承包地用途,并不然导致本案《场地租赁合同》无效，依据《农村土地承包法》中明确规定“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”,“土地承包经营权流转的,不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”,《土地管理法》也规定“涉及农用地转为建设用地的当办理农用地转用审批手续”,结合《中华人民共和国民法通则》第58条中关于无效民事行为的规定，民事行为违法并不必然导致合同无效,只有违反“效力性强制性规定”的合同才属于法定无效，二、上诉人无视效力性强制性规定和管理性强制性规定会导致2016年12月1日签订的《场地租赁合同》效力之不同结果，上诉人和被上诉人于2016年12月1日签订的《场地相赁合同》是双方的真实意思表示，涉案合同在实际履行中,2017年5月17日常州市XX函告知被上诉人“交办(转办)事项答复意见”:“要求企业尽快办理环保手续”由于上诉人2个月未完成办理环保手续，常州市XX于同年7月再次函告上诉人“交办(转办)事项答见意见”:“将于7月25日前将场地清理干净,设备拆除”的情况下,上诉人即以在涉案合同签订期间,答辩人改变土地用途为由起诉,要求确认涉案合同无效,依法不成立，三、本案判决认定事实清楚，上诉人明显违背诚实信用原则，1、上诉人由于自身原因无法办理其环保手续被要求7月25日前将场地清干净设备拆除,上诉人以改变土地用途为由起诉,要求确认涉案合同无效,就是不诚信，2、场地租赁合同中涉案土地用途并没有违反被上诉人和本案第三人于2015年10月28日签订的“补充协议”之约定，被上诉人2015年10月28日和本案第三人的蔡家头第9、10村民小组、XX第78村民小组签订了一份“补充协议”,本案第三人为“补充协议”的鉴证单位,上诉人与被上诉人于2016年12月1日签钉的“场地租赁合同”合法，本案第三人发包给被上诉人的涉案土地之用途属于水泥场地,而不是可以种植的耕地，A(涉案土地的第一任承包人)已经将涉案土地的10亩土地转租给了常州XX公司B用于煤的堆场地(水泥场地由承租人投资)，2015年10月28日之“补充协议”应视为双方对2011年1月1日“农村土地承包经营权租主合同的变更,因此应以“补充协议为准”，3、依据常州市XX于2017年5月、7月“交办(转办)事项答复意见”及双方《场地租赁合同》第4条第2款上诉人“负责办理生产所需的各项证照,依法合法生产”、“因证照不全或工商、环保、城管等部门不允许生产造成的停产,搬迁等一切经济损失由乙方承担”之约定，故上诉人已经违反了合同约定,必须承担全部责任， 原审第三人三皇庙村委会述称，1、原审第三人是农村自治性组织，在2011年1月1日签订土地承包经营权租赁合同将部分土地承包经营权给了承包人A，A承包土地后，由于经营不善，征得发包方同意后将土地转租给A，同时签订补充协议一份，2、关于2016年12月1日被上诉人与上诉人签订的场地租赁合同，合同上没有土地所有权人的签署盖章同意，且原审第三人也不知道该租赁合同，因此该租赁合同只是上诉人与被上诉人之间存在的租赁关系，与原审第三人无关，3、原审第三人并不知道场地租赁合同内容，原审第三人只是按照上级政府关于环保问题的督查通知要求履行职责，通知原承包人将不符合要求的场地清理干净，造成上诉人与被上诉人协议不能履行的根本原因在于上诉人在经营过程中环保要求不达标，综上，上诉人与被上诉人的场地租赁合同纠纷与原审第三人不存在因果关系，上诉人要求被上诉人返还剩余租金与原审第三人无关， 聚拢公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令同成公司返还聚拢公司剩余租金人民币79500元；2、判令同成公司赔偿聚拢公司损失人民币4000元；3、判令施成伟对同成公司的上述债务承担连带清偿责任；4、判令同成公司、施成伟承担本案的全部诉讼费用，事实与理由：2016年12月1日，聚拢公司与同成公司签订《场地租赁合同》，约定由聚拢公司租用坐落于常州市XX的场地，用于聚拢公司经营废铁回收业务，租期五年，每年租金18万元，合同签订后，聚拢公司支付了一年租金，2017年7月初，第三人找到聚拢公司，言明该场地系第三人集体土地，不得用于废铁回收，要求聚拢公司停止经营，限期搬迁，聚拢公司于7月22日搬离场地后要求同成公司返还剩余租金并赔偿损失，同成公司置之不理，因同成公司系一人有限公司，A作为法定代表人，应承担连带清偿责任， 同成公司辩称：1、本案第三人发包给同成公司的涉案土地之用途属于水泥场地，而不是可以种植的耕地，因此完全符合租赁条件；2、聚拢公司诉称“因被告提供的租赁标的物不符合合同的约定用途”，要求同成公司返还剩余租金外并全额赔偿聚拢公司的全部损失，无事实与法律依据；聚拢公司是因为没有办理相关环保手续，被环保部门责令停止经营的，按照双方合同约定，“因证照不全或工商、环保、城管等部门不允许生产造成的停产、搬迁等一切经济损失由乙方（即聚拢公司）承担”，综上，请求依法驳回聚拢公司的诉讼请求， 第三人在庭审中发表意见称：我们四个村民小组共同将涉案场地租给本村村民A，2015年10月28日，又达成了《补充协议书》，将该场地由租给A转租给了B、C，后来土地如何租给聚拢公司村委会并不知情；我们没有要求聚拢公司停止营业，搬离场地，是环保部门通知的，与第三人没有关系， 在一审庭审中，聚拢公司当庭变更事实理由为：双方当事人签订的《场地租赁合同》违反了土地管理法和农村土地承包法的规定，应属合同无效，庭审结束后，聚拢公司向一审法院邮寄了书面代理词，认为该合同所涉场地应属于耕地，不得用于非农业建设，故合同无效， 一审法院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以认定，双方签订了《场地租赁合同》，聚拢公司支付了18万元的租金，2017年5月17日，常州市XX向聚拢公司要求办理环保手续并清理堆场，同年7月22日，聚拢公司搬离了涉案场地， 一审法院经审理认为，一、聚拢公司与同成公司签订了《场地租赁合同》后，聚拢公司支付了租金，同成公司将场地交付聚拢公司使用，租赁合同成立并已经履行，聚拢公司在诉状中陈述系三皇庙村委会即该土地的所有人不同意转租场地，要求聚拢公司搬迁，但聚拢公司没有举出任何证据证明系三皇庙村委会不同意转租而无法履行合同，而根据庭审查明的事实，聚拢公司系环保未达标，由环保部门勒令停产搬迁，按照合同约定，造成的一切损失应当由聚拢公司自行承担，二、聚拢公司在庭审中及庭审后又以租赁场地系耕地，不能出租作为非农建设为由主张合同无效，根据法律规定，当事人有责任对自己的主张提供证据证明，聚拢公司并未提供证据证明该场地的性质，故聚拢公司的此项意见法院不予采纳，当事人在民事活动中应当诚实守信，聚拢公司先以三皇庙村委会不同意转租的理由按照土地租赁合同纠纷诉至法院，是在承认该租赁合同的效力的基础上进行的诉讼；而在同成公司、A及三皇庙村委会举证证明聚拢公司的事实与理由均不正确后，聚拢公司又当庭否认租赁合同的效力，但又不提供证据证明其主张，聚拢公司的行为违反了诚实信用原则，故一审法院对聚拢公司的各项主张均不予支持，综上所述，聚拢公司的诉讼请求，法院不予支持，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出了如下判决：驳回常州市XX公司的诉讼请求，案件受理费2690元，减半收取1345元，A全费1120元，合计2465元，由常州市XX公司承担， 二审中，双方均未向本院提交新证据， 除上诉人在上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认， 二审审理中，经查阅一审卷宗查明，本案所涉租赁场地所有权××三皇庙村民委员会蔡家头9、10村民小组、XX、8村民小组，2011年1月，三皇庙村民委员会蔡家头9、10村民小组、潘家桥7、8村民小组将本案所涉场地租赁给本村村民A使用，2015年10月28日，三皇庙村民委员会蔡家头9、10村民小组、潘家桥7、8村民小组与A、B、C签订补充协议书一份，由A将本案所涉土地的土地承包经营权转让给B、C，并约定合同期满后，A、B将土地复耕后交付给三皇庙村民委员会蔡家头9、10村民小组、XX、8村民小组， 2016年12月1日，同成公司与聚拢公司签订场地租赁合同一份，约定由聚拢公司承租同成公司原煤场（水泥地）13.8亩，租期为五年，第一年租金18万元，每租满一个年度增加3000元，如遇国家对土地使用权调整，不能继续租赁时，同成公司退还已交租金中尚未使用期间的租金，同成公司提供现有用电设备的电力使用，聚拢公司负责办理生产所需的各项证照，因证照不全或工商、环保等部门不允许生产造成的停产、搬迁等一切经济损失由聚拢公司承担，双方还对其他事项作了约定， 2017年5月27日，常州市XX出具交办（转办）事项答复意见一份，对常州市天宁区“二减六治三提升”专项行动领导小组办公室提出的聚拢公司的环保问题进行调查处理，2017年7月，常州市XX出具交办（转办）事项答复意见一份，表明聚拢公司的环保问题场地将于7月25日前情理完毕， 本院认为：本案所涉土地所有权××区郑陆镇三皇庙村民委员会蔡家头9、10村民小组、XX、8村民小组，系集体所有的农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”以及第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条、第六十条的规定，农业用地转为非农业用途的，必须办理相关批准手续，本案中，原审第三人并未就本案所涉土地转变土地用途办理相关批准手续进行举证，经查该土地也未办理相关转变用途的批准手续，违反了上述法律的强制性规定，被上诉人虽辩称上述规定系管理性规定，但从上述法律规定的立法本意以及上述法律总则部分的规定分析，上述规定应当系效力强制性规定，故本案中上诉人与被上诉人之间的场地租赁合同因违反国家法律法规关于土地用途管理的强制性规定而归于无效，根据相关法律规定，合同无效，双方因合同取得的财产各自返还，造成损失的，依照各自的责任予以承担，本案中，上诉人取得的场地已经返还给被上诉人，被上诉人依照合同取得的租金亦应当返还，鉴于上诉人已经实际占用土地一定的期间，上诉人占用土地的期间应当支付一定的土地占用费，该占用费的计算可以参照双方约定的租金标准，对于剩余部分，被上诉人同成公司应当予以返还，上诉人实际占用土地的期间为2016年12月1日-2017年7月22日，应支付土地占用费115397.26元，同成公司尚应返还上诉人已交租金64602.74元，对上诉人主张的其他损失，因上诉人未举证证明，本院不予支持，因同成公司系一人公司，其股东A亦未举证证明其与同成公司的财产存在明确的区分，不构成财产混同，故A应当对同成公司的上述返还义务承担连带清偿责任，综上，上诉人聚拢公司的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销常州市天宁区人民法院(2017）XX0402民初6154号民事判决； 二、常州市XX公司于本判决生效之日起十日内返还常州市XX公司租金64602.74元， 三、A对常州市同成物资回收有限公司上述还款义务承担连带清偿责任， 四、驳回常州市XX公司的其余诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 一审案件受理费2690元，减半收取1345元，A全费1120元，合计2465元，由常州市XX公司承担1845元，常州市XX公司负担620元，二审案件受理费2690元，由常州市XX公司负担1345元，常州市XX公司负担1345元. 本判决为终审判决， 审判长　　A 审判员　　B 审判员　　王　莹 二〇一八年九月五日 书记员　　邹　静