离婚时设有抵押的房产，应当如何进行分割？周运柱律师回答说：
抵押不阻止法院分割房产；但离婚内部对房屋归属、房贷承担的约定，不能自动约束抵押权人（银行），债务转移必须债权人同意 。
法条基础：《民法典》1087、1089；婚姻家庭编解释（一）第 76 条、78 条；《民法典》406（抵押财产转让 / 带押过户） 。
计算公式口径：房屋净值 = 房屋现市场价值 ? 剩余未还贷款本金，分割的是净值。
一、法院三种主流分割方案（共同房产、有抵押）
方案 1：一方拿房，向另一方折价补偿（实务最多）
房屋判归 A，剩余房贷对内约定由 A 承担；A 按【房屋净值 × 对方份额】补偿 B。
重大风险：
- 如果房贷是夫妻共同借款、共同债务人：银行不受你们离婚判决 / 离婚协议约束，依然可以起诉 A、B 两个人共同还钱；
- B 被银行追责代偿之后，可以凭离婚判决、离婚协议，向 A 追偿 。
- 过户路径二选一：
1）筹钱还清贷款、注销抵押 → 过户；
2）向银行申请离婚析产带押过户、抵押人变更，银行同意才能办；银行不同意，只能先结清抵押才能过户（民法典 406 虽然允许带押转让，但银行有权不同意变更债务人） 。
方案 2：双方都要房 → 竞价
价高者得房，拿到房子的人承担剩余贷款，按竞价净值补偿另一方。同样要处理抵押、银行债务人变更问题。
方案 3：双方都不要房 → 拍卖 / 变卖房屋
拍卖价款优先清偿抵押债务、诉讼费、拍卖费，剩下的净余款，按夫妻份额分割。抵押权优先，先还银行，再分夫妻财产 。
二、两种基础房屋类型区分
类型 A：婚后共同购房、共同还贷（夫妻共同财产）
默认共同共有；离婚分割时，照顾子女、女方、无过错方，不一定严格五五开；剩余房贷属于夫妻共同债务。
类型 B：一方婚前首付、登记在首付方名下，婚后共同还贷（解释一 78 条）
房子原则判归登记首付方，剩余贷款属于登记方个人债务；登记方向另一方补偿：婚后共同还贷本息 + 对应房屋增值部分（不直接按整套房价一半分）。
注意：这个前提是登记在首付一人名下；婚后加名变成共有，就回到上面共同房产的规则。