共有房产出售，需要全部共有人同意吗？周运柱律师回答说：
一、两种共有类型区分（产调上会写清楚）
1）共同共有（最常见：夫妻共有、家庭共有）
出售整套房屋，全体共有人全部同意才行。
典型场景：产证写夫妻两人名字；继承后未分割、家庭共同共有。
- 只要有一个共有人不同意、不签字、不授权 → 无法办理过户；
- 哪怕一方口头承诺、代签，另一方事后不认，属于无权处分：买卖合同本身一般不是无效，但无法过户，买方只能起诉签字方赔违约金、定金、差价，拿不到房子 。
高频大坑：产证只登记丈夫一人，但房子是婚内购买夫妻共同财产。 哪怕产证上没有妻子名字，法律上属于夫妻共同共有，妻子作为隐性共有人，必须出具《同意出售证明》，否则妻子可主张不同意出售，导致过户受阻。律师签约前必须核验婚姻材料，拿到配偶同意出售文件。
2）按份共有（产证写明各自份额，比如甲 70%、乙 30%）
处分整套房屋，合计份额≥2/3 的共有人同意即可，不需要 100% 所有人同意。
- 例：甲 70%、乙 30%，甲同意、乙不同意，甲可以依法出售整套房屋；
- 但是：其他按份共有人享有优先购买权，必须提前通知，给对方合理期限行使优先购买权；
- 注意：按份共有人之间另有书面特殊约定的，按约定来，有可能约定必须全体同意，签约前要看共有协议。
单独转让自己的那一份份额：不需要其他共有人同意，但依然要通知其他共有人，他们有优先购买权。
二、签约实操规则（上海二手房，律师审核要点）
- 共同共有房屋
- 按份共有房屋
三、风险（非常关键）
- 部分共有人没签字，合同≠直接无效，但是大概率无法过户，你拿不到产权，只能追究签字卖方的违约责任；
- 夫妻共有、产证只写一方名字：千万不要仅凭卖方口头说配偶同意，一定要拿到配偶书面同意出售证明；事后配偶反悔，交易直接卡住；
- 继承房屋：多个继承人共有，在继承过户完成之前，继承人还不是登记产权人，不能直接出售房屋。
四、合同补充协议必须写的条款
- 卖方承诺：房屋共有情况如实陈述，所有需要同意出售的共有人，均已书面同意出售；
- 若存在共有人未同意、拒绝配合签字、事后不予追认，视为卖方根本违约：全额退还所有房款，支付总房价 10%-20% 违约金，赔偿差价、律师费、保全费；
- 卖方保证：已完成优先购买权通知，其他共有人已出具放弃优先购买权声明（适用于按份共有）。