房屋存在查封，还能不能买卖？

房屋存在查封，还能不能买卖？周运柱律师回答说：

一、基础区分：正式查封、预查封、轮候查封

1. 正式查封：法院已登记查封，房屋立刻锁死，不能过户、不能抵押，除非拿到法院解除查封裁定 + 协助执行通知书。
2. 预查封：效力等同于正式查封，同样不能过户；一般是卖方涉诉、房产还没办出产证的情形 。
3. 轮候查封：多个债权人先后申请查封，排在后面；当前暂时不限制过户，但一旦首封解除，轮候查封自动生效，交易随时中断，风险极高。

律师做产调时，必须看清：查封法院、案号、查封金额、是首封还是多笔轮候查封。

二、查封房，想交易只有一条路：先解封，再过户

解封常见两种方式：

1. 卖方清偿查封对应的债务，债权人向法院申请解封
   卖方拿钱还给申请查封的债权人，债权人撤诉 / 执行结案，法院出具解封文书，不动产登记中心注销查封。
2. 卖方提供足额担保，申请查封法院同意解封（比较难，需要申请执行人同意）