上海徐汇区房产纠纷律师案例
民 事 判决 书
民 事 判决 书
（2021）沪01民终70xx号
上诉人（原审被告）：丁某，女，1967年8月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：李x，女，1959年8月15日出生，汉族，住山东省济南市历城区。
被上诉人（原审原告）：李x，男，1947年4月19日出生，汉族，住山东省济南市历城区。
上诉人丁某因与被上诉人李x、李x其他合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初34xx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李x、李x一审诉讼请求。
一审法院认定事实：李x、李x系夫妻关系。李x系丁某的亲舅舅。丁某原系中某（以下简称工行历城支行）职工，后辞职。丁某与案外人马某原系夫妻关系，双方于2004年7月8日协议XXX。 。
2010年2月18日，丁某出具委托书一份，内载：“我丁某自愿将XX城XX号楼XX单元XX室宿舍的房产证及办理过程中的所有手续全权委托给李x办理。并同意将原房产证上的丁某名字变更给我大舅李x。房是他买的。当事人委托签名：丁某二零壹零年贰月拾捌日生效”。一审庭审中，丁某和李x、李x均确认，委托书中“房是他买的。”系李x事后自行添加，其余内容为李x于当日书写，并由丁某在委托书上签字。至于为何事后自行添加“房是他买的。”，李x、李x对此的解释是，因当日回家后，感觉委托书中的内容没有完全表达清楚涉案房屋系李x、李x购买，故自行添加了该句话。
2010年9月1日，涉案房屋的产权证书下发，房屋所有权人为丁某，共有情况为共同共有，房屋建筑面积72.58平方米。2018年3月13日，丁某通过XXX析产办理了涉案房屋新的产权证书，权利人为丁某，共有情况为单独所有。
一审法院另查明，关于涉案房屋的房款交纳情况，根据李x、李x提交的两份国有住房出售收入专用票据记载显示：1996年5月8日交纳定金4，600元，购房人：丁某；1998年12月8日交纳现金19，979.94元（应付款25，700.47元，扣除定金4，600元、公积金1，120.53元后所得金额），购房人：丁某。上述两份国有住房出售收入专用票据原件由李x、李x持有。
一审法院还查明，2018年3月21日，丁某作为原告向济南市历城区人民法院（以下简称历城法院）提起排除妨害纠纷的诉讼，案号为（2018）鲁0112民初1973号，请求李x、李x搬离涉案房屋，并支付自2010年10月1日起至实际搬离房屋之日止的占有使用费。该案诉讼中，李x、李x提起反诉，请求确认涉案房屋归其二人所有。2018年6月20日，历城法院判决驳回丁某的诉讼请求，亦驳回李x、李x的反诉请求。后丁某提起上诉，山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）判决驳回上诉，维持原判。丁某又申请再审，亦被济南中院裁定驳回。
一审法院又查明，丁某的母亲李某出具情况说明一份，内载：“我弟李x现居住13年的房子是我大女儿在工商行的福利房，因此事涉及问题复杂，尤其初五李x夫妇一早来我家把卧室门踹破，大吵大闹，动手打二女儿，让我们心烦，为了我们今后能平安渡晚年，决定，以后再不过问房屋纠纷问题。母，李某2010年2.28”。
x徐汇房产买卖律师认为：李x、李x对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但不认可证明目的，李x、李x借名买房才是涉案房屋的真正所有权人；对证据2的XXX协议、房产证三性无异议，但不认可证明目的，并提出XXX协议的时间与委托书出具的时间并不冲突，且XXX协议对于涉案房屋归属的约定侵害了李x、李x的利益，对析产补充协议真实性无法确认，亦不认可证明目的；对证据3的真实性无法确认，亦不认可证明目的，从中无法证明李x、李x持有购房票据原件系因受丁某委托而代为保管，李x、李x亦从未保管过丁某的物品；对证据4的三性无异议，但不认可证明目的，住房资金补偿额5，410.47元、住房折扣1，586.45元、一次性付款折扣4，442.06元均是对实际购房人的优惠，李x、李x是涉案房屋的实际购买人，应享有上述购房优惠，另，李x、李x确实使用了丁某的住房公积金1，120.53元，愿意就此给予丁某一定补偿；对证据5的三性无异议，但不认可证明目的，丁某所述的骚扰、打骂等并非事实，李x、李x上门只是为了把双方之间借名买房的事情说清楚。徐汇律师认为，不动产权属证书与不动产登记簿的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明。根据本案查明的事实，丁某是涉案房屋登记的权利人，现李x、李x主张与丁某存在借名买房关系，需对双方当事人存在借名买房的事实承担举证证明责任，故本案的争议焦点在于，李x、李x与丁某之间是否存在借名买房的事实。
在借名买房关系中，当事人约定一方以对方名义购买房屋，并将房屋登记于对方名下，房屋所有权名义上虽为出名人所有，但房屋的使用、收益、处分等权益实际上均由借名人享有。一般而言，在借名买房纠纷中，可以通过书面借名协议证明双方存在借名买房的合意，但李x、李x明确双方未签订书面借名买房协议，不过委托书可以证明双方之间是借名买房的法律关系。一审法院认为，从形式上看，该委托书系由丁某单方出具，并非由双方签订的书面借名买房协议；从内容上看，该委托书不仅载明丁某全权委托李x办理涉案房屋产证等手续，还载明丁某同意将产权人变更为李x，但仅凭上述内容无法直接认定双方之间存在借名买房的合意和事实。鉴于此，李x、李x还应当对涉案房屋的出资、占有使用、购买凭证等重要文件的持有、借名买房的动因解释等情况承担举证证明责任。因此，一审法院从上述四个方面逐一作如下评判：
第一，关于涉案房屋的出资情况。现丁某和李x、李x均确认，购房款是以现金形式交纳，相关付款手续由李x、李x办理。至于购房资金的来源，李x、李x陈述系夫妻二人多年来的共同积蓄，而丁某陈述系从其前夫马某的公司支出，因李x是公司的出纳（一审法院误写成会计），故马某委托李x去办理付款手续。因双方对于各自的主张均未能进一步提供相关证据予以证明，故仅凭丁某和李x、李x关于购房资金来源的不同陈述，一审法院难以直接认定涉案购房款究竟由谁出资，还需综合其他证据予以确定。但可以明确的是，相关付款手续由李x、李x办理，换言之，涉案购房款的支出系经由李x、李x，而非丁某。
第二，关于涉案房屋的占有使用情况。一审庭审中，丁某和李x、李x均确认，涉案房屋自房改以来，一直由李x、李x居住使用，丁某从未在涉案房屋内居住过，亦未从李x、李x处收取过租金。故一审法院确认，涉案房屋自房改后至今一直由李x、李x实际控制并居住使用。
第三，关于涉案房屋的购买凭证等重要文件的持有情况。一审庭审中，丁某和李x、李x均确认，涉案房屋购买时的全部票据原件均在李x、李x处。根据已查明的事实，李x、李x现持有购买涉案房屋的两份国有住房出售收入专用票据原件，开票日期分别为1996年5月8日、1998年12月8日。对此丁某辩称，因其当时要准备XXX以及出国留学，故委托李x代为保管前述票据原件，且丁某要在国外多年，由李x代为保管比较放心。一审法院注意到，丁某与案外人马某协议XXX是在2004年7月8日，比1996年晚8年；至于出国留学，丁某在庭审中陈述是在2002年前往澳大利亚，比1996年晚6年，房改时丁某所述的XXX及出国事由均未发生，即便此时丁某已在考虑XXX和出国，该事由并非紧迫到丁某无暇自行保管前述票据原件的程度；且即便代为保管，丁某委托关系更为亲近的父母或妹妹较之于舅母李x更具合理性，李x、李x亦否认系受丁某委托代为保管，故对于丁某的辩解，一审法院不予采信，并认定涉案房屋购买时的全部票据原件均由李x、李x自始持有。至于涉案房屋的产证，丁某在庭审中陈述，其于2010年2月出具委托书，委托李x办理产证，但因李x无法代办，故其自行办理并于2010年9月取得产证，后又于2018年3月13日通过XXX析产办理了新的产证，并持有至今，李x、李x对此并无异议，徐汇房产买卖律师亦予以确认。
第四，关于涉案房屋是否存在借名买房的动因解释。李x、李x陈述，其自1995年来到济南就暂住在丁某的职工宿舍。1996年，工行历城支行启动房改，因丁某有他处房屋居住，故告诉李x、李x不参加房改。李x、李x在济南没有住房，考虑到迟早要买房，且房改房价格相对便宜，便与丁某口头约定，由李x、李x出资，借丁某名义购买涉案房屋，待符合条件时再过户至李x、李x名下。考虑到涉案房屋系工行历城支行的房改房，按照当时的购买政策，李x、李x均不具备购买资格，故李x、李x所述的借名买房的动因解释存在合理性。同时，一审法院注意到，丁某曾在委托书中表示“同意将原房产证上丁某名字变更给我大舅李x”，至于为何会在委托书写入前述非属委托事项的内容，对此丁某解释，系因李x、李x连续多日骚扰丁某及其父母，为确保父母能安享晚年免遭李x、李x继续骚扰，迫于无奈才将自己所有的涉案房屋赠与李x、李x。一审法院认为，若丁某所述属实，李x、李x在正月初五到丁某父母家中，通过骚扰丁某及其家人的方式无理索要丁某所有的房屋，面对如此恶劣行径，丁某理应优先采取报警等方式保障自身合法权益，但丁某在庭审中陈述并未报过警，反而是在家人在场的情况下出具了委托书，试图通过赠与房屋的方式“息事宁人”，此举明显有悖于常情常理。此外，一审法院还注意到，在丁某母亲李某时隔十天后出具的情况说明中，对于如此严重的事件，其所表述的却是“因此事涉及问题复杂”、“决定以后再不过问房屋纠纷问题”，措辞之克制、语气之平和，实与常情常理不符。再者，自1996年房改以来，即使只是截止到发生前述事件的2010年，在十几年间，丁某既从未在涉案房屋内居住使用，又从未向李x、李x主张过房租，亦与常情常理相左。