上海长宁区房产律师纠纷解答

一、能不能买房
问：住房限购政策从何时开始实施？
房产律师答：根据《关于上海市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》等规定，上海市自2011年1月31日起实施住房限购政策。
问：目前上海市住房限购政策大致有哪些？
长宁区房产律师答：
1)上海市户籍单身可买一套
2)上海市户籍家庭可买两套
3)外地户籍家庭可买一套（需提供连续满5年及以上的社保或个人所得税证明）
4)港澳台同胞、华侨（持中国护照外国绿卡）可买一套
5)外国人（持外国护照）在中国工作超过一年并且还在职可买一套。
问：住房限购政策中，如何判断购买住房的时间？
长宁区房产纠纷律师答：购买住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。
二、找房源
问: 如何寻找房源？
长宁区房产律师答: 可通过房地产经纪机构门店或通过朋友介绍等途径寻找房源。
问：房地产经纪机构有哪些作用？
长宁区房产律师答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。
问：什么是房地产交易经纪服务合同？
长宁区房产律师答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。
问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？
长宁区房产律师答: 1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；2、注意查看房产经纪人证书；3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；5、看清楚违约责任及相关条款等。
三、看房
问：什么时候去看房最好？
房产律师答: 最佳看房时间是在白天和下雨天。长宁房产纠纷律师建议：白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。
问：看房时应该注意什么？
长宁区房产律师答: 看房时应注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。
问：购买已出租的房屋会有什么影响？
长宁区房产律师答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。长宁房产纠纷律师建议由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现，所以购房前应多次实地看房，确认房屋是否出租。