周运柱律师，资深房产大律师，多年实战经验，就房产交易政策转述如下：
问：购买已出租的房屋会有什么影响？
长宁区房产律师答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现，所以购房前应多次实地看房，确认房屋是否出租。
问：和上家洽谈要注意些什么？
长宁区房产律师答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等），并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等）进行磋商。
问：查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么？
长宁区房产律师答: 下家应认真查验上家的不动产登记权证（房地产权证），注意不要忽略不动产登记权证（房地产权证）最后页附记栏的内容，查看有无交易限制等信息，并确认权利人与身份证持有人为同一人。
问：什么是产调？
长宁区房产律师答: 产调又称不动产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。
问：为什么必须进行产调？
答: 产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据 第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
问：到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？
长宁区房产律师答：不动产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中，为避免遗漏重要信息，建议购房人按照规定查询与交易房屋有关的全部不动产登记簿信息。
问：签订《买卖合同》要注意些什么？
长宁区房产律师答: 《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务，约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等，特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时，买卖双方应当自行输入合同密码并注意保密，避免他人获取密码后对合同内容进行修改。
问：过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同？
长宁区房产律师答: 朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖，可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理，且只需支付合同工本费用。
问：下家如何避免上家一房两卖？
长宁区房产律师答: 买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。
问：设定抵押的房屋如何安全交易？
长宁区房产律师答: 通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。
问：如何申请贷款？
房产律师答: 1）纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海市住房置业担保有限公司申请；
2）商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。
九、申请房屋状况查询
问：什么是房屋状况查询？
长宁区房产律师答：房屋状况查询是指购房人在签订购房合同后，查询其家庭名下共有多少住房，是否符合购买住房条件，所需材料同审税材料基本一致（包括购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、购房合同等）。问：原有房屋被征收（拆迁）后，又购买了新的住房，但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息，应当如何办理？
房产律师答：原有房屋权利人可持区房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的不动产登记事务中心申请办理注销登记。