周运柱律师，专业房产买卖律师
二手房法律知识培训
起草人：周运柱律师，明伦律师事务所
第一部分签约：参照目前的买卖合同。
合同适用范围：二手房。房产开发企业预售，出售属于一手房。
一. 公房出售：什么是公房？公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
二. 共有人权利
1. 看房产证，房产证上所有的人。未成年人由监护人代为行使权利。
2. 配偶：如果是婚姻关系存续期间取得房产，属于夫妻共有。不论夫或妻一方是否在房产证上。但是法律的善意取得制度可以使下家忽视另一方。
三：定金。
1. 实践性合同。
2. 限额性。定金额度不能超过成交价的20%。多余作为不当得利返还。
3. 要式性。
4. 定金罚则：交付方违约：定金丧失。
收受方违约：双倍返还定金。
违约仅仅是根本违约。轻微违约，不适用。比如迟延履行。
5. 与违约金的关系。如果在合同中同时签订了定金和违约金，在一方违约的情况下，履行合同的一方只能选择其中之一，不能合用。
四．卖方出售已租房屋。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说下家买了房子后，还得继续租给目前房子的承租人直到期满。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
五、买卖已经抵押的房屋：
抵押是什么？对债务履行的担保。是优先受偿权。简单的说就是不还债，抵押物卖掉用卖掉的钱还债。当然债务人会欠其他人的债，但是抵押物卖掉的钱，抵押权人优先受偿。
预告登记就是为了防止一房二卖产生的新制度。预告登记：使债权产生物权的效力。 ：第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
一方申请即可《上海市房地产登记技术规定》。一手房开发商欲售还休，还是二手房房东频频“跳价”可以得到遏制。