律师观点分析

　　上诉人(原审被告):徐CC

　　委托诉讼代理人:赖X平，上海XX律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告):马X萍

　　委托诉讼代理人:周运柱，上海明伦律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人:徐X怡，上海明伦律师事务所律师。

　　原审被告:徐X公

　　原审被告:徐X红

　　上诉人徐CC因与被上诉人马X萍，原审被告徐X公、徐X红确认合同效力纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初9925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　徐CC上诉请求:撤销原审判决，改判确认上诉人与徐都公签订的房屋买类合同部分因涉及到夫妻共有财产面无效，但系争房屋中属于上诉人的产权份额当属有效。

　　马X萍辩称，不同意上诉人的上诉请求，系争房屋产权登记在徐X公父亲一人名下，徐X红放弃维承的情况下，由徐X公维承所得，故该房屋系徐X公与马X萍夫妻关系存续期间所得到的财产，当属夫妻共有财产。徐X公擅自处分，慢犯了被上诉人的共有权利，应属无效。2015年徐X公还曾以徐某擅自将房屋产权登记在其一人名下提起诉讼，故该诉讼行为与2012年的家庭协议矛盾，且家庭协议后未办理过产权变更登记，故不应据此认定房屋归上诉人与徐某所有。要求驳回上诉，维持原判。

　　徐X公同意上诉人的上诉请求，并确认系争房屋的一半产权份额原本属于上诉人。

　　徐X红陈述，其放弃维承权系因徐X公数骗所为，现不同意放弃继承。

　　马X萍向一审法院起诉请求:撤销徐X公、徐X红对徐CC就上海市闵行区巡路X弄X号X室房屋的赠与。一审庭审中，针对系争房屋由徐X公与徐CC以签订买类合同的方式产权转移登记至徐CC的事实，马X萍将诉讼请求调整为要求确认徐X公与徐CC间就系争房屋所签订的买卖合同无效。

　　一审法院认定事实:马X萍与徐X公系夫妻关系，双方于2014年7月24日登记结婚。徐X公与徐X红系徐某与王某所生之子女，徐某于2015年12月10日死亡，王某已先于徐某死亡。徐CC系徐X公与前妻朱某所生之子，徐X公与朱某于2010年11月10日经民政局协议，双方签订的“协议书”约定:双方婚后生育一子徐CC，已成年，随女方生活。双方婚姻期间无共同债权债务，双方无财产分割，法院未起诉，双方具有完全民事行为能力。以上协议内容属双方真实意思表达。

　　如有敷骗、隐瞒，责任自负。

　　上海市闵行区巡路巡弄X号室房屋由动迁置换分得，原登记在徐X公和徐某名下。2005年5月，双方通过签订房屋买类合同的形式将该房屋产权转移登记至徐某名下，并由有关部门核发了房地产权证。2012年5月，应徐某以产证遗失为由的申请，系争房补办了编号为沪房地闵字(2012)第XXXXXX的房地产权证，权利人仍为徐某。2015年11月30日，徐X公以徐某未经其同意、将系争房的产权从其与徐某两人名下登记至徐某一人名下，慢害了其合法权益为由，向一审法院提起诉讼，要求撤销编号为沪房地闵字(2012)第xXXXX的房地产权证。2016年4月，因徐X公起诉已超过诉讼时效，一审法院以(2015)闵行初字第268号民事裁定书裁定驳回了其起诉。该裁定已发生法律效力。

　　2016年1月28日，徐X公作为申请人向上海市闵行公证处就系争房申请继承权公证。同年3月9日，上海市闵行公证处出具公证书，明确:被继承人徐某的遗产应由其第一顺法定维承人即其妻子王某、子女徐X公、徐X红和父母亲共同维承。由于被继承人徐某的妻子王某、父母亲均已先于其死亡且徐某丧偶后至其死亡未再婚，又因其女儿徐X红对被维承人徐某的上还遗产自愿表示放弃继承权。因此，兹证明被继承人徐某的上还遗产(即系争房屋)依法由其儿子徐X公维承。2016年3月25日，系争房权利人登记为徐X公。

　　2016年4月9日，徐X公作为卖售人与作为买受人的徐CC就该房屋签订上海市房地产买卖合同，约定由徐X公以150万元将系争房屋转让于徐CC。2016年5月19日，系争房屋的权利人登记为徐CC。2017年1月24日，徐CC作为卖售人与作为买受人的案外人周某、唐某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定由徐CC以229万元将该房屋转让给周某、唐某。

　　2016年4月4日，徐X公与徐CC等人签订“父子房产保证书”，内载:位于XX弄XX号XX楼66.5平方米房屋，经房产公司出具徐CC房产证后，为让父亲徐X公放心，经父子商量后，今后不经父亲同意，不准由几子单方出售房屋，为此，经亲属一起商议，特出具此证明。

　　一审中，徐X公辩称其与马X萍经过商量后将系争房屋出售给徐CC，但未就此提供相关依据。

　　一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据相关的房地产登记信息及业已发生法律效力的(2015)闵行初字第268号民事裁定书，系争房屋原权利人为徐某。由上海市闵行公证处的公证书可以确认，系争房屋因维承权利人归徐X公一人所有。婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间因维承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有。鉴于徐X公维承所得的系争房屋产权在其与马X萍婚姻关系存续期间，属双方共同财产，故马X理当享有房屋一半权利。同时，相关法律及司法解释又规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案于审理中，徐X公显称将系争房屋“出售”给徐CC征得了马X萍的同意，但并无相应的证据证明。对此，一审法院难以采信。徐X公的行为慢犯了马X萍的合法权利。综合上述分析，马X萍之诉请于法有据，应予支持。

　　一审法院审理后，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第一款及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，于2017年7月25日作出判决:徐X公与徐CC于2016年4月9日就上海市闵行区巡路X弄x号室房屋订的上海市房地产买类合同无效。案件受理费减半收取计25元，由徐公和徐CC各半负担。

　　二审中，当事人没有提交新证据。

　　经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，系争房屋系动迁安置取得，原先登记在原审被告徐X公与徐某名下，2005年5月后，该房屋产权变更登记至徐某一人名下，直至徐某2015年12月10日去世。虽然原审被告徐X公曾于2015年11月以徐某擅自变更产权登记为由，提起行政诉讼，要求撤销系争房屋的产证，但因原审被告徐X公的起诉超过诉讼时效，面被法院裁定驳回。因此，依据房屋产权登记的公示效力，系争房屋的产权人应属徐某。虽然上诉人徐CC提出，基于2012年家庭协议之的定，该房屋产权归属于其与徐某，但协议签订后，各方并未就此变更房屋产权登记。面且在徐某去世后，其家庭成员也将该房屋作为徐某的遗产进行了处分。在原审被告徐X红放弃继承权的情况下，原审被告徐X公全额维承了系争房屋之权益。鉴于该维承财产取得于被上诉人马X萍与原审被告徐X公夫妻关系存续期间，现因原审被告徐都公擅自将房屋处分给了上诉人徐CC，慢犯了被上诉人马雨萍的财产共有权。被上诉人马X萍据此起诉要求确认该买类合同无效，当属正确。即便上诉人徐CC所提出的2012年家庭协议，确属当时务方之真实意思表示，然因该协议内容未经产权变更登记，故未发生物权变动之效力。现上诉人徐CC以此为由主张系争房屋系其与徐某按份共有，并据此主张其与原审被告徐X公签订的房屋买卖合同部分无效，依据不足，本院不予采信。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人徐CC的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

　　驳回上诉，维持原判。