律师观点分析

上诉人XX义XX公司（以下简称XX义德XX）因与被上诉人黄XX、刘XX案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民初75号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX义德XX的委托诉讼代理人李X、赵X，被上诉人黄XX的委托诉讼代理人赵XX到庭参加诉讼。被上诉人刘XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
XX义德XX上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX房屋的强制执行，并依法判决确认西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX房屋归上诉人所有；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。一审判决认为，上诉人提交的证据能证明与刘XX之间存在房屋买卖关系，但无法证明涉案房屋所有权归上诉人所有。刘XX仅办理了期房网上签约备案登记，不产生物权效力。刘XX又将尚未设立物权的涉案房屋转让给上诉人，合同虽然有效，但双方没有进行物权变更登记，未过户到上诉人名下，不发生物权转让效力，因此驳回上诉人的诉讼请求。根据这一观点，刘XX也不享有物权，法院也不应该执行该房产。另外，一审判决仅以涉案房屋是否过户，作为判断物权是否转让的条件，按照这一观点，最高人民法院就没有必要规定《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的情形了。2.本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形。本案中，刘XX于2014年4月27日与上诉人签订《房屋转让协议》，将案涉房屋以50万元价格转让给上诉人，因刘XX腾退不了房屋，所以又将房屋返租给刘XX1年。2015年4月26日租期届满后，刘XX又拖延腾房，直至2015年6月30日才将房屋腾退给上诉人，之后上诉人交纳物业费、电费、电梯维修费等费用至今。该房于2015年7月3日被法院查封。上述事实证明上诉人2014年4月27日就已经实际占有和使用该房屋，并于2014年4月27日前就支付了全部购房价款。该房转让后，上诉人一直催促刘XX办理过户，但刘XX一直推脱，直到2015年6月30日腾退租赁房后一直下落不明，未给上诉人办理过户手续。故本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，上诉人的诉求应当得到支持。3.关于本案的法律适用问题。《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日公布，自2007年10月1日起施行。《执行异议和复议规定》于2014年12月29日公布，自2015年5月5日起施行。该司法解释是在物权法实施后，针对执行案件中存在的相关问题作出的专门的、有针对性的司法解释，故本案应适用该司法解释处理。
被上诉人黄XX辩称，1.刘XX在一审和二审中均未到庭，而刘XX是能够证明上诉人的上诉请求能否成立的一个必不可少的关键人物，本案中没有刘XX对此事的陈述，上诉人有虚假恶意诉讼之嫌。2.上诉人在一审和二审中主张其和刘XX签订了房屋转让协议，该协议的真实性无法确定，从形式要件来看，合同上的签名没有经刘XX质证，无法确认是刘XX本人的。3.上诉人没有和刘XX履行房屋转让协议的直接证据，上诉人支付的钱款不能证明是支付给了刘XX。4.上诉人一审中所提供的票据，不能证明系对案涉房屋的购买行为。5.上诉人提供的证据中不能证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，不能证明其和刘XX之间签订了房屋转让协议，无手续、无支付凭证、无授权委托。因此，一审判决结果正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，并判定上诉人承担本案诉讼费用。
XX义德XX向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX房屋的强制执行；2.依法判决确认西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2014年7月27日XX义德XX与刘XX签订了《房屋转让协议》，刘XX将位于西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX房屋转让给XX义德XX，合同约定房屋转让价款为500000元。签订该房屋转让协议后，因刘XX未与XX义德XX办理房屋产权登记过户手续，该房屋至今没有过户至刘XX名下。后因黄XX诉刘XX民间借贷纠纷一案，法院拍卖该涉案房屋时，XX义德XX认为法院执行拍卖涉案房屋损害了XX义德XX享有的合法权益，其作为案外人于2017年12月12日向该院提出了执行异议，该院以XX义德XX与刘XX对涉案房屋没有发生物权转让效力为由裁定驳回了XX义德XX的异议请求。因此，XX义德XX现提起案外人执行异议之诉。
另查明，西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX房屋系刘XX与青海XX公司签订合同编号YSXXX、房屋代码331014的《商品房预售合同》予以购买，并在西宁市房屋权属登记中心办理期房网上签约备案登记。
一审法院认为，XX义德XX与刘XX于2014年7月27日签订了《房屋转让协议》后，刘XX未与XX义德XX办理房屋产权登记过户手续。现XX义德XX提交银行承兑汇票、银行交易明细、收据等复印件予以佐证其已付清了全部购房款，XX义德XX称其应享有该房屋所有权。但黄XX在庭审中对XX义德XX所提交的证据的真实性及证明效力均不予认可，刘XX经该院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现有证据无法证明XX义德XX已取得涉案房屋的所有权，XX义德XX虽提交了涉案房屋的物业费、电费等由其代缴的证据，但该证据无法证明其通过占有行为对涉案房屋起到了客观的公示作用。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。且刘XX与青海XX公司签订《商品房预售合同》后，仅办理了期房网上签约备案登记，该房产系网签预售备案商品房，不产生物权法上的效力。刘XX又将尚未设立物权的涉案房屋向XX义德XX转让，双方签订了《房屋转让协议》，合同虽然有效，但双方没有进行物权变更登记，涉案房屋并未过户登记到XX义德XX名下，不发生物权转让的效力。因此，XX义德XX不享有足以排除强制执行的民事权益，故对XX义德XX的诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决：“驳回原告XX义XX公司的诉讼请求。案件受理费8800元，由XX义XX公司负担；公告费600元，由XX义XX公司负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人XX义德XX认为，一审查明“XX义德XX与刘XX于2014年7月27日签订了《房屋转让协议》”中的时间有误，应为“2014年4月27日签订了《房屋转让协议》”；一审查明“因刘XX未与XX义德XX办理房屋产权登记过户手续，该房屋至今没有过户至刘XX名下”中，结合上下文内容应该是“至今没有过户到XX义德XX名下”。经核对，案涉《房屋转让协议》上载明的签约时间为2014年4月27日，一审查明事实“因刘XX未与XX义德XX办理房屋产权登记过户手续，该房屋至今没有过户至刘XX名下”的表述中，结合本案实际，应为“因刘XX未与XX义德XX办理房屋产权登记过户手续，该房屋至今没有过户至XX义德XX名下”，对此，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，双方当事人无异议，本院二审予以确认。二审期间，本院围绕“XX义德XX对法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？”这一焦点问题分析认定如下：
经查，XX义德XX一审期间提交了一份载明卖方为“刘XX”、买方为“XX义XX公司”的《房屋转让协议》，该协议尾部卖方的签名为“刘X、刘XX”，上诉人称签约时刘X和刘XX都在场，刘X是刘XX的代理人，刘X和刘XX的签名是他们各自签署的，后经辨认，又称《收条》和《房屋转让协议》上“刘X、刘XX”的签名为同一人笔迹。XX义德XX一审期间提交的一份《委托书》，其上载明“刘XX、李XX现委托刘X全权办理位于西宁市城西区西川南路23号2号楼1单XX和1053室房屋买卖事宜”，该《委托书》中委托人“刘XX、李XX”的签名均系打印体，其手印无法确认是否为刘XX、李XX本人摁印。二审期间，我院依职权从西宁市城西区西川南路23号夏都景XX（涉案房产所在小区）青海XX公司处调取了《业主验房记录表》《装修申请表》和《业主入住和物业管理服务协议书》，经双方当事人核对，其上业主姓名“刘XX”的签名与本案所涉《房屋转让协议》上的签名均不一致，无法确认哪份签名系刘XX本人所签，《房屋转让协议》及《委托书》是否为刘XX本人真实意思表示，无其他证据予以证实。XX义德XX称其已向刘XX交付了50万元房款,付款方式是向刘X交付了一张50万元的银行承兑汇票，并提交了XXX和《收条》予以证实。刘X出具的该份《收条》载明：“2014年3月27日收XX义XX公司承兑汇票一张（305XXXX23880701），金额500000元（伍拾万元正）。时间：2014年3月27日”，从该收条载明的时间看，刘X收到承兑汇票的时间早于案涉《房屋转让协议》和《委托书》的签订时间，该收条上仅载明收到承兑汇票，无法证明刘X收到的这张承兑汇票即为XX义德XX向刘XX支付的购房款。2014年4月27日“刘X、刘XX、李XX”出具的《收条》上载明“今收到购房款壹佰万元整”，收款人“刘X、刘XX、李XX”的签名为同一人笔迹，签名上的手印是否为本人所摁印不能确定，无法确定该收条是否为刘XX真实意思表示，亦无法证明房款的支付方式即为刘X收到的承兑汇票。本案中刘X、刘XX均未到庭对此予以说明，XX义德XX以刘X收到承兑汇票为由主张已向刘XX支付了案涉房款的上诉理由无证据予以证实，不予采信。刘XX与青海XX公司签订《商品房预售合同》并在西宁市房屋权属登记中心办理期房网上签约备案登记。2005年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，该通知第七条中指出禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。本案中，XX义德XX在签订《房屋转让协议》时对案涉房屋网签在刘XX名下是明知的，庭审中亦称只有过户到刘XX名下后，才能去办理变更过户手续，XX义德XX在明知案涉房屋为预售商品房，房屋网签在刘XX名下，在刘XX尚未取得房屋所有权证之前房地产主管部门不予办理转让手续的情况下，依然与刘XX签订《房屋转让协议》，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。综上，XX义德XX并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，一审法院驳回XX义德XX的诉讼请求并无不当。
综上所述，本院认为，XX义德XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由XX义XX公司负担。
本判决为终审判决。