租赁厂房被拍卖 违约责任如何认定

【不同观点】

　　关于本案厂房租赁合同提前解除后，合同的违约责任如何认定，存在两种不同观点。

　　第一种观点认为，吴某具有合同缔约过失责任，对合同解除应承担相应的责任。考虑本案厂房租赁合同期限较长，租赁标的物较大，承租人应承担更加严格的审慎、注意义务。承租人吴某与出租公司在签订长达10年之久的《厂房租赁合同》时，未对厂房的权属情况进行基本的了解查明，现合同履行不能，承租人吴某应承担一定的合同缔约过失责任。

　　第二种观点认为，出租人应当书面告知承租人该厂房已抵押的事实，出租人未履行书面告知义务导致合同提前解除，应当承担违约责任。且涉案租赁合同对违约责任进行了明确的约定，出租人违约导致合同履行不能，应承担全部违约责任。承租人未违反合同约定，不应当自负责任。

　　其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，被告并未提供相应证据证明其在签订《厂房租赁合同》时是否履行了书面告知义务，即书面告知承租人该厂房已抵押的事实，现该租赁厂房已因第三人抵押权的实现而进入司法拍卖程序，造成原告在租赁期间不能继续使用厂房，被告属违约，应当承担损失赔偿责任。